Warum eine Ausrichtung auf erstklassige Vermögenswerte im Immobilienaktienbereich wichtig ist

Anzeichen eines stabileren Immobilienmarkts dank der moderaten wirtschaftlichen Erholung, ein sich verbesserndes operatives Umfeld und beschränktes Angebot sind zweifellos gern gesehen.
Dennoch ist auch deutlich, dass es einige Segmente der Anlageklasse, vor allem an der Spitze des kommerziellen Marktes, gibt, die viel besser aufgestellt sind als andere. Folmer Pietersma bezeichnet dieses Phänomen als die „Gabelung” des Sektors.

Die Gabelung von Immobilien erklärt
Wie funktioniert diese Gabelung in Bezug auf Anlagen? Einfach gesagt, ist es entscheidend zu erkennen, dass Anlagen, aufgrund ihrer höheren Ertragsaussichten, in bestimmten, gut definierten Bereichen konzentriert sein müssen.

Um das Konzept der Gabelung in den entsprechenden Kontext zu bringen, verweist Pietersma auf ähnliche Aufteilungen in anderen Branchen. Obwohl das umfassendere Computer-Segment gerade eher mäßige Zeiten erlebt, schneidet der Tabletcomputer-Bereich, mit Produkten wie dem iPad, recht gut ab. Der High-End-Autohersteller Porsche ist ein weiteres hochwertiges Unternehmen, das bessere Ergebnisse als seine Mitbewerber verbucht.

Im Bereich Immobilien findet die primäre Teilung zwischen Unternehmen, die in erstklassige Vermögenswerte investiert sind (dazu gehören Büros in zentralen Geschäftsvierteln (CBDs) und Einkaufszentren der Klasse A im Einzelhandel) und Unternehmen, die in Vermögenswerte mit geringer Anlagequalität investiert sind, statt. Die erstklassigen Vermögenswerte liefern eine gute Performance und sind so ausgerichtet, dass diese Wertentwicklung andauern wird.

Pietersma bemerkt, dass im Bürosegment stetig die CBDs die ersten Anzeichen einer Belebung erkennen lassen. „Die Leerstände sind in diesem Bereich immer geringer und man sieht hier grundsätzlich die erste leichte Erhöhung bei den Mieten. Diese Erfahrung hat man nicht auf vorstädtischen/sekundären Märkten”, sagt Pietersma.

Auslastungsniveau bei den CBDs und Einkaufszentren der Klasse A im Aufschwung
Das operative Geschäft im erstklassigen Segment verbessert sich tatsächlich rapide. Das wurde durch die Ergebnisse für das 1. Quartal 2011 bei den US-REITs bestätigt. „Auslastungen und die Trends der Same-Store-Nettobetriebserträge (SSNOI - same-store net operating income) verbessern sich deutlich auf den CBD-Märkten und den Einkaufszentren der Klasse A. Diese Entwicklung ist nicht so eindeutig in den sekundären und zweitklassigen Bereichen”, erklärt Pietersma.

Was steckt dahinter? Zunächst bedeutet die Abnahme des Angebots nach mehreren Jahren von Rekord-Tiefständen im Bausektor, dass erstklassige Vermögenswerte knapp geworden sind. „In der Blütezeit der erstklassigen Vermögenswerte, sind die Möglichkeiten wirklich gering”, sagt Pietersma.

Ganz anders im Segment der zweitklassigen Titel. In diesem Bereich ist das Niveau der Leerstände hoch. „Bevor die Mieten in diesem Sektor ansteigen können, muss erst eine Verringerung der Leerstände erfolgen. Diese Entwicklung zeichnet sich nicht ab”, bemerkt er.

Mangel an Finanzierungsmöglichkeiten wird zweitklassigen Unternehmen schaden
Ein weiterer Faktor, der der Spitzenklasse des börsennotierten Segments einen Stoß versetzt, ist, dass diese Unternehmen Zugang zur Finanzierung haben und damit Schuldtitel und Aktienmärkte erschließen können. Banken verringern ihr Engagement in Gewerbeimmobilien und sind bei Kreditvergaben vorsichtig. Schwächere, nicht an der Börse notierte Unternehmen mit geringer Anlagequalität erleben folglich, dass die Organisation von externer Finanzierung nahezu unmöglich ist.

Tatsächlich kämpfen diese Unternehmen dennoch oftmals, aufgrund der Krise, mit finanziellen Schwierigkeiten und benötigen eine Umstrukturierung. Häufig bleibt ihnen kaum eine andere Möglichkeit als Vermögenswerte zu veräußern, um weiterhin liquide zu bleiben. Das führt zu Übernahmemöglichkeiten für börsennotierte Unternehmen mit soliden Bilanzen und Zugang zu Finanzierung.

Pietersma denkt, dass diese Art der Tätigkeit sich nicht allein ausweiten, sondern auch zunehmend ein Hauptantriebsfaktor für das Segment werden wird, um von Unternehmen mit höherer Anlagequalität zu profitieren.

Doppeltes Pech für Unternehmen mit niedrigerer Anlagequalität
Das bedeutet, dass Unternehmen mit niedrigerer Anlagequalität ein zweifaches Problem haben. Nicht nur sind ihre betrieblichen Fundamentaldaten schlechter. Der Mangel an Finanzierungsmöglichkeiten heißt, dass sie Entwicklung nicht finanzieren können und oft auf Anlagenabgänge zurückgreifen müssen.

„Wir denken, dass sich die reduzierten Kreditvergaben von Banken im Bereich Gewerbeimmobilien besonders negativ auf die Kurse von zweitklassigen Vermögenswerten auswirken werden”, schlussfolgert Pietersma. „Im Gegensatz dazu, werden Immobiliengesellschaften, die erstklassige Vermögenswerte besitzen, am besten für zukünftige Übernahmen und Entwicklungen aufgestellt sein.”

Vor diesem Hintergrund, dürfte es kaum überraschen, dass zwei der vier Anlagethemen, die Pietersma weiterhin verfolgt, CBD-Büros und erstklassiger Einzelhandel (Einkaufszentren der Klasse A) sind. (Die anderen beiden Themen sind spezialisierte REITs und Entwicklungsunternehmen im Bereich Schwellenmärkte, mit dem Fokus auf das letztere Thema im Segment High-End-Einzelhandel.)

Erstklassige Aktien profitieren von der leichten Erhöhung auf dem Markt für Büroimmobilien
Wozu gehören also iPads und Porsches, Produkte der Spitzenunternehmen des Einzelhandelsuniversums, in denen Pietersma investiert hat? Wie wir gesehen haben, sind es die Bluechip-Unternehmen, die von der leichten Erhöhung auf dem Markt für Büroimmobilien profitieren.

Ein Beispiel dafür ist das Unternehmen SL Green, ein REIT-Fonds für Büroimmobilien, der sich auf CBDs in Manhattan konzentriert. Mit Beteiligungen an 30 New York City-Büroimmobilien und ca. 6,7 Millionen Quadratmetern, ist SL Green der größte Vermieter von Büroimmobilien in New York.

„Das Unternehmen richtet sich vollständig auf Manhattan aus”, sagt Pietersma. „SL Green passt auch in unser Thema der Erholung bei den Büroimmobilien, da Manhattan ein Markt mit Angebotsbeschränkung und guter Dynamik bei der Nachfrage nach Büroimmobilien ist.

Das CBD-Thema wird auch von Anlagen in Boston Property verfolgt. Dieses Unternehmen investiert in US-CBDs, wie Boston, Washington und New York. Brookfield Office Property, ein globales Management- und Entwicklungsunternehmen für Büroimmobilien mit beträchtlichen Anlagen in Lower Manhattan, konzentriert sich ebenfalls hierauf.

Pietersma schätzt Brookfield Office Property so ein, dass das Unternehmen auf eine Erholung der Büroimmobilien in Downtown Manhattan setzt. „Wir denken, dass Lower Manhattan der Ort für die nächsten Anlagen sein wird”, sagt er, und das nicht zuletzt wegen der verbesserten Transportverbindungen nach der Eröffnung des World Trade Center Transportation Hub Mitte 2014.

Erstklassige Märkte in Europa und Asien ziehen ebenfalls an
Nicht nur in den USA gibt es Anzeichen für eine Erholung bei den Mieten für Büroimmobilien. Diese Entwicklung findet ebenso in Europa, besonders wieder einmal auf dem Markt für erstklassige Titel, und in Asien statt. „Die Trends machen im Quartalsvergleich eindeutige Fortschritte auf den Märkten für Büroimmobilien in London, Oslo und Paris”, sagt Pietersma.

Pietersma investiert in den Londoner Markt über Land Securities, dessen Portfolio zu 55 % in Anlagen aus Großbritannien besteht. Die letzten Jahreszahlen des Unternehmens waren solide und heben das Thema Gabelung hervor.

Das Bild aus Hongkong und Singapur ist ähnlich. Nehmen wir Hongkong. „Dort gibt es seit einigen Jahren eine enorme Nachfrage von chinesischen und globalen Unternehmen für Büroimmobilien sowie begrenztes Angebot. Die Mieten bewegen sich nahe historischen Höchstständen. Im Viertel Central sind die Büroimmobilien knapp”, bemerkt Pietersma.

Er hat Beteiligungen in diesem Thema über Hysan Development, das sich auf Büroräume im Gebiet Causeway Bay konzentriert, einem Standort in der Nähe von Central, der jedoch viel preisgünstiger ist.

Die Unternehmen werden lediglich zur Information erwähnt, und diese Informationen sollen keine Anlageberatung darstellen. Die in diesem Artikel aufgezeigten Aktien wurden von Robeco Property Equities zum Zeitpunkt der Erstellung Ende Juni 2011 gehalten. Folmer Pietersma hat keine persönlichen Positionen in irgendeiner der Aktien, hält jedoch Beteiligungen am Fonds.