BNP Paribas: Real Estate Debt Chancen erkennen

Um CRE-Debt zu managen, braucht man Erfahrung und besondere Kompetenz. Deshalb ist es für viele Investoren sinnvoller, über einen Assetmanager anzulegen.

Die Vorteile liegen auf der Hand: CRE-Debt bietet stabile laufende Erträge durch lange Laufzeiten, eine attraktives Risiko-Ertrags-Profil und Diversifikation. Für institutionelle Investoren ist die Assetklasse auch mit Blick auf die geforderten Eigenkapitalquoten unter Solvency II interessant.

Gute Aussichten

Mit 9% ist der europäische Markt für Geschäftsimmobilieninvestments 2017 so stark gewachsen wie noch nie, auf 259 Mrd. Euro Volumen. In einigen Ländern war das Wachstum sogar noch stärker, beispielsweise in den Niederlanden (plus 63% zum Vorjahr) oder Italien (plus 24%).  Die einzelnen Segmente wuchsen unterschiedlich stark: Anlagen in Büroimmobilien um 4,4% zum Vorjahr auf ein Rekordvolumen von 114,5 Mrd. Euro, Logistik- und Hotelimmobilien um 67% und 17,5%.

Volkswirte erwarten in diesem Jahr für Westeuropa ein überdurchschnittliches BIP-Wachstum von 1,9%. In einigen Ländern wie Frankreich, Italien, Spanien und den Niederlanden soll es sogar noch erheblich höher ausfallen. Zugleich hält sich die Inflation in Grenzen, sodass das Risiko stark steigender Zinsen im Euroraum in nächster Zeit recht gering ist.  Auch die Heraufstufung des Länderratings von Spanien spricht für einen guten Ausblick. Alles in allem dürfte das Umfeld für viel Aktivität am Markt für Geschäftsimmobilienanlagen günstig sein.

Chancen am wachstumsstarken Markt für CRE-Debt

In den letzten Jahren hat sich Private Debt von einer Marktnische zu einer wichtigen Assetklasse entwickelt. Weil in den letzten fünf Jahren einige große Fremdkapitalfonds aufgelegt wurden, dürfte sich daran nichts ändern, zumal Fondsmanager Plattformen entwickeln wollen, um davon zu profitieren, dass die Hypothekenkreditvergabe der Banken Einschränkungen unterliegt.

Viele Investoren haben den Sektor noch nicht entdeckt, aber das Interesse an CRE-Debt steigt. Es ist damit zu rechnen, dass die Zahl der Interessenten in den nächsten Monaten zunimmt.

Ein Beispiel für die Nutzung von CRE-Debt ist die Renovierung eines Bürogebäudes gegen eine Mehrheitsbeteiligung an dem Objekt, verbunden mit einer guten Verhandlungsposition an einem transparenten Markt. Möglich ist auch die Finanzierung von Kinoobjekten für eine große Kinokette, die gute Sicherheiten und Diversifikation in einem Nischenmarkt bietet.

Marktrückblick

Abbildung 1: Typische Bedingungen für erstrangige Büroimmobilienkredite in europäischen Ländern

Quelle: CBRE; 2018

Lassen Sie den Manager über die Portfolioeigenschaften entscheiden

Wir halten in diesem Segment einen Buy-and-Hold-Ansatz für sinnvoll. Für Immobilienanlagen muss man interessante Objekte finden können, beispielsweise durch einen besonders guten Kontakt zu Immobilienabteilungen von Banken und Beziehungen zu Originatoren und Sponsoren.  Weil man zur Diversifikation in unterschiedliche Objektarten aus unterschiedlichen Regionen, Branchen sowie in verschiedene Wertpapierarten investieren sollte, ist es sinnvoll, diese Aufgabe einem Spezialisten zu übertragen.

Die Berücksichtigung nicht-finanzieller Kriterien ist heute ein Muss bei der Portfoliokonstruktion (bei BNP Paribas Asset Management [1] ist sie ein besonders wichtiger Aspekt). Deshalb meinen wir, dass man dafür Experten braucht, für die die Integration ökologischer, sozialer und governancebezogener Faktoren (ESG-Faktoren) in ihren Investmentprozess eine Selbstverständlichkeit ist.

In diesem Fall werden bei jedem Objekt die ESG-Richtlinien und Managementsysteme der Sponsoren oder Eigentümers sowie die ESG-Performance untersucht.

Beispiele für wichtige Performanceindikatoren der Objekte sind die Auswirkungen auf die Artenvielfalt, Treibhausgasemissionen oder die Energieeffizienz. Aus sozialer Sicht können Beratungen mit den betroffenen Gemeinden oder die Verbesserung der Sozialstruktur dazu gehören.

Wir bei BNP Paribas Asset Management arbeiten außerdem mit externen Experten zusammen, um unsere Objekte auf Umwelt- und Klimafolgen zu untersuchen. Dabei betrachten wir beispielsweise Kennzahlen wie die Emissionen, die durch den Betrieb, die Instandhaltung und Nutzung eines Objekts entstehen, die durch die Renovierung eines Gebäudes vermiedenen Emissionen, den Betrag zur Erreichung des 2-Grad-Ziels auf Grundlage eines Dekarbonisierungsansatzes und den Beitrag des Projekts zur Energiewende und zum Umweltschutz.

Wir meinen, dass wir durch die Kombination unterschiedlicher Kriterien, Performanceindikatoren und Kennzahlen bei der Objektauswahl Investoren CRE-Debt-Portfolios bieten können, die ihre und unsere Anforderungen an Cashflows, Risiko-Ertrags-Profile, Kreditqualität und ESG-Standards erfüllen.

*Dieser Beitrag erschien erstmals am 31. Juli 2018 im “The Intelligence Report”

[1] Infrastructure Debt ist Teil der Private-Debt- und Immobilienplattform von BNP Paribas Asset Management (BNPP AM). Hier managen über 50 Investmentexperten 7,7 Mrd. Euro Vermögen (Stand Ende März 2018).