Henderson: Globale Immobilienaktien - Was erwartet Anleger 2017?

Welche Erkenntnisse haben Sie aus den Entwicklungen in diesem Jahr gewonnen?

Zu den zentralen Erkenntnissen des zu Ende gehenden Jahres gehört, dass Meinungsumfragen von begrenztem Nutzen sind und gesamtwirtschaftliche Prognosen nach wie vor außerhalb unserer Expertise liegen, weshalb wir darauf weitgehend verzichten. Das anhaltende Hin und Her in der Debatte über eine mögliche Zinserhöhung der Fed und deren Folgen für die Stimmung gegenüber Immobilienaktien weltweit hatten wir richtig antizipiert. Aber die weitreichenden Auswirkungen der politischen Entwicklungen und die davon ausgelösten Bewegungen an den Anleihen- und Devisenmärkten haben uns überrascht. Das Ergebnis war ein für Immobilienaktien zweigeteiltes Jahr mit in der ersten Jahreshälfte starker Wertentwicklung, die in der zweiten vollständig zunichtegemacht wurde. Auf das Gesamtjahr gesehen trat der Sektor daher auf der Stelle (in Dollar gemessen bei Redaktionsschluss).  Und während sich in der Welt der Immobilien bislang wenig verändert hat, ist um uns herum vieles in Bewegung geraten.

Welche zentralen Themen werden die Märkte, in die Sie investieren, 2017 vermutlich maßgeblich beeinflussen?

Aus gesamtwirtschaftlicher Sicht werden eine allmähliche Rücknahme und Normalisierung der jahrelang lockeren Geldpolitik – sofern es 2017 dazu kommt – große Schwankungen an den Märkten zur Folge haben. Der Spielraum der Regierungen für eine expansivere Haushaltspolitik zum Ankurbeln der Konjunktur wird letztlich darüber entscheiden, ob an den Aktienmärkten die Rotation aus defensiven Ertragsanlagen wie anleihenähnliche Titel und Dividendenaktien in zyklischere Marktbereiche weitergeht.

Zugleich sind die Anleihenrenditen weltweit immer noch niedriger als zu Jahresbeginn. Deshalb wird sich wohl die strukturelle Suche nach höheren Erträgen fortsetzen. Vor diesem Hintergrund ist die Immobiliennachfrage ungebrochen, was in verstärkten Allokationen seinen Niederschlag findet. Zwar gehen wir für 2017 von einer gewissen Abschwächung an einigen Immobilienmärkten aus. Aber die Fundamentaldaten sind in den meisten Regionen nach wie vor vergleichsweise gut. Wie am Immobilienmarkt üblich, werden Angebot und Nachfrage vor Ort die Performance auf längere Sicht bestimmen – unabhängig von der globalen Wirtschaftsentwicklung.

Von welchen Positionen in Ihrem Fonds sind Sie am Übergang ins nächste Jahr besonders überzeugt?

Ganz generell sind wir stärker bei Unternehmen an Märkten und in Branchen investiert, die selbst in einem schwächeren Konjunkturumfeld ihren Wachstumskurs halten können. Aus diesem Grund favorisieren wir z.B. den Logistiksektor, der vom Vormarsch des Internethandels profitiert. Weitere Favoriten sind Premium-Einkaufszentren sowie Nischenbereiche wie Datenzentren. Chancen haben sich auch mit den jüngsten Marktschwankungen eröffnet. In einer wahllosen Verkaufswelle haben Anleger selbst starke Fundamentaldaten ignoriert, vor allem bei australischen und spanischen Immobilien-Investmenttrusts (REITs) und deutschen Wohnungsgesellschaften.

Auf aktuellen Niveaus sind viele Unternehmen, in die wir investieren, gemessen am Substanzwert ihrer Immobilien und der Qualität ihres Managements unterbewertet. Das mag der Markt für eine Weile ignorieren. Aber früher oder später wird sich das in höheren Kursen niederschlagen.

Was können Anleger von Ihrer Anlageklasse und Ihrem(n) Portfolio(s) erwarten?

Wir bleiben bei unserem ausgewogenen Ausblick für den Immobiliensektor. Kurzfristig dürfte dessen Wertentwicklung weiterhin von den Trends an den Anleihenmärkten und der Inflationsentwicklung bestimmt werden. Letztlich aber wird die starke Nachfrage nach Immobilien zu Anlagezwecken anhalten. Schließlich handelt es sich bei ihnen um Sachwerte mit attraktiven und steigenden Ertragsströmen. Nach wie vor ist der Unterschied zwischen den Renditen von Immobilien und Anleihen größer als im langjährigen Durchschnitt. Und bislang ist an den Immobilienmärkten von Übertreibungen, die eine drastische Korrektur wahrscheinlich machen würden, nichts zu spüren. Aber wir befinden uns bereits in einer späten Phase des Immobilienzyklus und rechnen daher für das nächste Jahr mit moderateren Renditen als zuletzt.

Auch 2017 werden wir versuchen, unsere Stärken auszuspielen. Das heißt für uns, Reduzieren der Makro-Risiken und Konzentration auf Fundamentaldaten und die Titelauswahl nach dem Bottom-up-Prinzip, um über ein konzentriertes Portfolio der aussichtsreichsten Titel eine höhere Rendite zu generieren.  Mit marktweit nachlassendem Wachstum werden wir erstklassige Vermögenswerte und Managementteams stärker in den Fokus rücken, denn nach unserer Erfahrung sind das die Merkmale, von denen Anleger langfristig profitieren.