Pictet AM: Immobilieninvestments – Value-Add-Strategie

Investoren erleben gerade eine Phase erhöhter Marktvolatilität. Niemand weiss genau, wohin sich die Preise für Kapitalanlagen, ob börsennotierte oder private, entwickeln. In einem solchen Umfeld ist es besonders wichtig, durch aktives Asset Management unabhängig von breiteren Marktbewegungen Renditen zu erwirtschaften. Immobilien bieten diese Möglichkeit.

Ihre historisch niedrige Korrelation zu anderen Anlageklassen ist ein echter Vorteil. Unsere Analyse zeigt, dass die Renditen direkter Immobilienanlagen in der Vergangenheit nur recht schwach mit Staats- und Unternehmensanleihen und sogar noch schwächer mit globalen Aktien korrelierten (siehe Abb. 1).

Abb. 1 – Diversifizierungsvorteile: 5-Jahres-Korrelation von Immobilien zu traditionellen Anlageklassen

^{Quelle: Pictet Asset Management. Rendite in US-Dollar im Zeitraum 30.06.2017–30.06.2022. Wertentwicklung auf Basis des NCREIF Property Index bei Immobilien, der MSCI-Indizes bei globalen und Schwellenländeraktien, des FTSE WGBI bei Staatsanleihen, des Barclays GLB Agg Corp bei Unternehmensanleihen und des FTSE NAREIT ALL Equity REITS bei REITs.}

Nach unserer Erfahrung ist die Korrelation der Renditen bei sogenannten „Value-Add“-Immobilienanlagen, also solche, die Management und/oder strukturelle Verbesserungen erfordern, noch geringer. Investoren setzen dabei nicht nur auf Mieteinnahmen und passiv steigende Immobilienpreise, um Renditen zu erzielen, sondern generieren diese aktiv durch die Verbesserung und Aufwertung der erworbenen Gebäude.

Nachhaltige Nachfrage

Eine besonders effektive Möglichkeit, einen Mehrwert zu schaffen, ist unserer Ansicht nach die Verbesserung der Klimaresilienz von Gebäuden. Heute, wo die Umweltvorschriften strenger werden und die Gesellschaft immer klimabewusster wird, ist dies wichtiger denn je.

Der durch den Krieg in der Ukraine ausgelöste Anstieg der Energiepreise hat dazu geführt, dass die Verbesserung der Energieeffizienz und die Minimierung des Energieverbrauchs für die Immobilienbranche zu Prioritäten geworden sind. Und es geht nicht nur darum, im Winter nicht im Kalten zu sitzen: Die neuen rekordhohen Temperaturen in diesem Sommer haben deutlich gemacht, dass Gebäude zunehmend auch mit grosser Hitze zurechtkommen müssen.

All das fügt sich in das breitere Engagement für mehr Nachhaltigkeit, Reduzierung der Emissionen und Bekämpfung des Klimawandels ein. Die finanziellen Vorteile sind sowohl für die Bauherren als auch für deren Mieter spürbar – für erstere verbessern sich die operativen Margen und für letzere erhöht sich die Attraktivität.

Es gibt immer mehr Belege dafür, dass klimaresiliente Gebäude Premiummieten erzielen. In den letzten fünf Jahren waren beispielsweise die Mieten für europäische Büros mit Umweltzertifizierung durchschnittlich um 21 Prozent höher als für nicht zertifizierte Büros, so eine Studie von CBRE.¹ Für Investoren bietet sich hier die Möglichkeit, die Renditen zu steigern.

Die Schaffung klimaresilienter Gebäude ist gut für den Planeten und auch wirtschaftlich sinnvoll.

Für uns ist Nachhaltigkeit ein vorrangiges Thema bei jedem Umbau bzw. bei jeder Neupositionierung. Das kann zum Beispiel bedeuten, dass wir Wärmepumpen installieren, die sowohl heizen als auch kühlen können. Oder wir verwenden nachhaltige Baustoffe (wie Kreuzlagenholz), installieren Photovoltaik-Paneele zur Erzeugung erneuerbarer Energie oder verpflichten uns zur Vermeidung von Deponieabfällen.

Da nur 1 Prozent der Gebäude weltweit als CO2-neutral eingestuft sind², liegt noch viel Arbeit vor uns. Vor allem vor dem Hintergrund, dass Immobilien 36 Prozent des weltweiten Energieverbrauchs und 37 Prozent der energiebedingten CO2-Emissionen verursachen.³

Aktive Wertschöpfung: Büroprojekt in Manchester

Wir sanieren drei 100 Jahre alte Bürogebäude in Manchester und wollen sie genauso klimaresilient machen wie moderne Büros, damit sie für Top-Mieter attraktiv sind und Schutz vor fallenden Mieten bieten.

• Bis zum 4. Quartal 2023 soll der Energieverbrauch um 25 Prozent gesenkt werden, indem Beleuchtungs-, Heizungs- und Lüftungssysteme modernisiert werden.

• Förderung der biologischen Vielfalt durch Grünflächen mit lokaler Flora und Fauna.

• Erzeugung erneuerbarer Energie vor Ort und 100 Prozent der zugekauften Energie aus erneuerbaren Quellen.

• Keine Produktion von Deponieabfällen mehr.

• Reduzierung des Wasserverbrauchs um mindestens 25 Prozent.

• Installation von Fahrradstellplätzen, Umkleidemöglichkeiten und Ladestationen für Elektrofahrzeuge.

Den ausführlichen Artikel lesen Sie hier.

[1] CBRE, „Is sustainability certification in Real Estate worth it?“, 2021
[2] World Green Building Council, 2022
[3] UN Environment Programme, „Global status report for buildings and construction“,2021

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