Robeco: Ein Konzept für die Evaluierung des Klimarisikos bei Immobilien

Robecos Modell des sektoralen Dekarbonisierungspfads (SDP) hilft Investoren bei der Quantifizierung von Übergangsrisiken und beim Aufbau von übergangsfähigen Positionen im Immobiliensektor.

Emissionen und Risiken von Immobilien

Gebäude verursachen fast 26 % aller weltweiten Treibhausgasemissionen, was sie zu einem der emissionsintensivsten Wirtschaftsbereichen macht.^1,2 Um die in Paris vereinbarten Klimaziele zu erreichen, müssen die Emissionen gegenüber dem derzeitigen Stand drastisch sinken (siehe Abbildung 1). Angesichts der Energieineffizienzen und der starken Abhängigkeit bestehender Gebäude von fossilen Brennstoffen stellt dies eine Herausforderung dar. Darüber hinaus wird erwartet, dass die Gesamtgebäudefläche in den nächsten zehn Jahren weltweit um 20 % zunimmt – das ist mehr als die bestehende Fläche in Nordamerika. Ohne Gegenmaßnahmen werden die Emissionen ebenfalls zunehmen, was die Bemühungen zur Bekämpfung des Klimawandels scheitern lassen könnte.

Grafik 1 - Die Emissionen von Gebäuden müssen sinken, um die Meilensteine des Netto-Null-Szenarios zu erreichen

^{Quelle: Robeco, IEA, https://www.iea.org/data-and-statistics/charts/global-co2-emissions-from-the-operation-of-buildings-in-the-net-zero-scenario-2010-2030. License: CC BY 4.0}

Noch wichtiger ist, dass ein Verzicht auf die Verringerung des Energieverbrauchs und der Emissionen die Risiken des Sektors für den Übergang und sogar für „Stranded Assets“ erhöht. Denn ordnungspolitische Maßnahmen und Mieterpräferenzen machen emissionsintensive Immobilien unattraktiv. Auch die physischen Risiken nehmen zu: Hitzewellen, Waldbrände, Überschwemmungen im Sommer und Kälteeinbrüche im Winter überfordern die Energienetze und Gebäudesysteme. Trotz der Unannehmlichkeiten für die Mieter wird die Hauptlast der Schäden von den Immobilieneigentümern, den Betreibern und ihren Versicherern getragen werden.

Grafik 2 - Exponiertheit von Immobilien gegenüber Klimarisiken

<sup>Daten für das prognostizierte Klimarisiko im MSCI Global Annual Property Index. Die Klimarisiken, mit denen Immobilienunternehmen konfrontiert sind, bestehen im Hinblick auf den Übergang und in physischer Hinsicht.

Quelle: MSCI, 2022, UNEP</sup>

Messung der Angleichung der Emissionen an sektorspezifische Benchmarks

Das Modell ist auf börsennotierte Unternehmen ausgerichtet, die Immobilien besitzen oder verwalten. Es misst die Emissionen von Unternehmen auf Basis von Lücken bei der Angleichung an wissenschaftlich fundierte sektorbezogene Benchmarks. Um die Anwendung auf Anlageportfolios zu vereinfachen, haben wir für jedes analysierte Immobilienunternehmen einen einzigen Dekarbonisierungs-Score entwickelt. Der Score, der von 1 bis 100 (am schlechtesten bis am besten) reicht, ist das Ergebnis mehrerer Analysen, die die vergangene, gegenwärtige und zukünftige Emissionsintensität eines Unternehmens anhand international anerkannter und wissenschaftlich fundierter Branchenstandards messen (siehe Grafik 3 für ein Unternehmensbeispiel).³

Grafik 3 - Schätzung der Defizite in den CO₂-Emissionspfaden der Unternehmen

^{Quelle: Robeco, IEA, 2023.}

Ein hoher Dekarbonisierungs-Score könnte eine geringere Lücke zwischen der Emissionsintensität und den Benchmarks der Branche widerspiegeln. Dies hilft dabei, Vorreiter mit ausgeprägter Dekarbonisierungsdynamik zu identifizieren.

Ein hoher Score kann auch bedeuten, dass Unternehmen (selbst solche mit hoher Emissionsintensität) die vor ihnen liegende Arbeit erkannt und sich verpflichtet haben, diese Emissionen auf das erforderliche Niveau zu reduzieren. Obwohl die Scores in erster Linie dazu dienen, die Dekarbonisierungsleistung von Unternehmen im Immobiliensektor zu vergleichen, sind sie so konzipiert, dass sie über Sektoren und Anlageuniversen hinweg vergleichbar sind.

Integration von Technologie-Investitionen

Obwohl die Emissionszusagen der Unternehmen mehr als die Hälfte des Dekarbonisierungs-Scores ausmachen, sind Ankündigungen nicht gleichbedeutend mit deren Umsetzung. Was letztlich zählt, sind die zugesagten Investitionsausgaben. Die IEA schätzt, dass bis 2030 jährlich mehr als 570 Mrd. USD in größere Energieeffizienz investiert werden müssen, um das Netto-Null-Szenario zu erreichen.

Wir verwenden daher die Investitionen eines Unternehmens für Dekarbonisierungstechnologien, um die Glaubwürdigkeit seiner Versprechen zu messen und die möglichen Auswirkungen von „grünen Upgrades“ auf das Endergebnis abzuschätzen. Zur Vereinfachung der Technologiekostenberechnungen und zur Anwendung des Modells auf globaler Ebene nehmen wir an, dass alle Gebäude bis zu einem gewissen Grad weitreichenden energetischen Sanierungen⁴unterzogen werden. Diese umfassen Folgendes:

• Neuisolierung von Außenwänden, Fundamenten, Dächern, Fenstern und Türen

• Ersatz von mit fossilen Brennstoffen betriebenen Gebäudeenergie-Systemen durch vollelektrische Modelle

• Sensorgesteuerte Beleuchtung und Geräte zur Reduzierung des Energieverbrauchs

• Installation einer energieeffizienten Warmwasserbereitung
  

Wir schätzen das Ausmaß der erforderlichen Modernisierungsinvestitionen auf Grundlage der aktuellen Energieintensität eines Unternehmens. Wenn diese weit über dem Benchmark liegt, sind größere Nachrüstungen erforderlich.⁵Größere Modernisierungskosten könnten sich negativ auf die künftigen Cashflows und die Aktienkursentwicklung eines Unternehmens auswirken. Wenn die Schätzungen für Nachrüstungen nicht mit den geplanten Investitionen des Unternehmens in die Modernisierung von Immobilien übereinstimmen, ist dies ein Warnsignal, dass ein Unternehmen seine Dekarbonisierungsziele eventuell nicht erreichen könnte.

Politischer Wandel und Marktdynamik

Die EU-Länder sind bei der Regulierungsplanung am weitesten fortgeschritten – die Rahmenbedingungen reichen von Energievorschriften für Gebäude über Mindestleistungsstandards bis hin zu Vorschriften für Solarenergieanlagen. Aber sowohl in der EU als auch weltweit sind die Vorschriften zu sehr auf verschiedene Mechanismen verteilt, um eine nennenswerte Wirkung zu erzielen. Auch die Unterschiede in der Politik der einzelnen Gemeinden erschweren die Analyse. Wir berücksichtigen daher im Modell keine politischen Kosten.

Während der Druck der Regulierungsbehörden zunehmen wird, da die Länder ihre Netto-Null-Ziele ernstnehmen, geht der Druck zur Dekarbonisierung derzeit stärker von den Mietern aus. Dies dürfte Immobilienbesitzer kurz- bis mittelfristig zu weitreichenden Nachrüstungen veranlassen. Erstens steigt die Nachfrage nach zertifizierten nachhaltigen Gebäuden, die nicht nur weniger umweltschädlich, sondern auch energie- und kosteneffizienter zu betreiben sind. Zweitens ermöglichen umweltfreundlichere Strukturen gewerblichen Mietern und Gebäudeeigentümern, ihre eigenen Emissionsziele zu erreichen. Immobilieneigner sind zunehmend gezwungen, zu sanieren, nur um lukrativere Mieter anzuziehen und zu halten. Aus diesem Grund erachten wir in unserer Analyse die Investitionskosten für ökologische Sanierungen als finanziell bedeutsamer für Immobilienunternehmen als die Auswirkungen von Regulierungen oder Bußgeldern zum jetzigen Zeitpunkt.

Fußnoten

¹Treibhausgasemissionen können betriebsbedingt sein und durch die Verbrennung von Energieträgern für den Unterhalt der Gebäude und den Wärmebedarf der Bewohner entstehen. Es kann sich auch um verkörperte Emissionen handeln, d.h. um Emissionen, die bei der Herstellung der Baumaterialien (z. B. Zement, Stahl), während des Baus sowie bei der Renovierung oder dem Abriss des Gebäudes entstehen. Die SDP-Analyse umfasst nur die betrieblichen Emissionen, da die von den Unternehmen gemeldeten Daten zu den verkörperten Emissionen nur begrenzt sind.
²IEA, siehe https://www.iea.org/energy-system/buildings#tracking
³ Wir haben das Abschneiden des Unternehmens mit mehreren allgemein anerkannten Benchmarks verglichen, darunter das globale 1,5°C-Szenario des Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) und das IEA-Net-Zero by 2050-Szenario (IEA NZE). Die Unternehmensdaten stammen von GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark), einem führenden Anbieter von Daten aus der Immobilienbranche und ESG-Benchmarking-Services, bzw. den Jahresberichten der Unternehmen. Zusätzliche Daten zu den Emissionszielen der Unternehmen stammen von CDP, SBTi und aus den Nachhaltigkeitsberichten der Unternehmen.
⁴Wir vereinfachen die Berechnungen, indem wir die Gesamtkosten pro Quadratmeter für eine tiefgreifende energetische Sanierung annehmen, anstatt separate Annahmen für die Kosten der Wärmedämmung, der Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen oder anderer Gebäudesystem-Upgrades zu machen. Siehe „The impact of deep energy retrofit costs on the real estate sector.“ Robeco, März 2022. Verfügbar auf der globalen Website von Robeco
⁵ Unterschiedliche Immobilientypen schlagen sich in der Höhe der Renovierungskosten nieder. Lagerhallen müssen beispielsweise weniger umfangreich modernisiert werden als Krankenhäuser. Daher gruppieren wir die Immobilien nach Gebäudenutzung/-typ und berechnen die Sanierungskosten für jedes Unternehmen auf Grundlage der im Vergleich zur Branchenbenchmark höheren Energieintensität. Die Kosten für die Nachrüstung von Immobilien beruhen auf branchenspezifischem Research, „The impact of deep energy retrofit costs on the real estate sector.“ Robeco, März 2022. Verfügbar auf der globalen Website von Robeco.

^{Die Informationen auf der nachfolgenden Website der Robeco Deutschland, Zweigniederlassung der Robeco Institutional Asset Management B.V., richten sich ausschließlich an professionelle Kunden im Sinne von § 31a Abs. 2 Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) wie beispielsweise Versicherungen, Banken und Sparkassen. Die auf dieser Website dargestellten Informationen sind NICHT für Privatanleger bestimmt und entsprechen nicht den für Privatanleger maßgeblichen gesetzlichen Bestimmungen.}