Schroders: Wie Millennials den US-Immobilienmarkt verändern

Die Nachfrage nach städtischen Einfamilienhäusern übersteigt das Angebot. Die Bedürfnisse junger Familien haben sich nicht verändert: gute Schulen, mehr Platz und eine gute Verkehrsanbindung. Allerdings hat die Größe dieser Altersgruppe zugenommen. In die Höhe schießende Immobilienpreise zwingen viele junge Familien zum Mieten. Trotz niedriger Zinsen sind die Preise für Immobilien weit stärker gestiegen als die Löhne.

Wir werfen einen Blick auf die Gründe und die Folgen dieser Verschiebung.

Neuer Boom

Der Mietmarkt für Einfamilienhäuser könnte kurz vor einem Nachfrageboom stehen, da die zunehmend älter werdenden Millennials aus ihren gemieteten Stadtwohnungen in größere Stadthäuser umziehen.

Mangel an Wohnraum

Quelle: Unternehmensdaten per 10. August 2017.

Die hohen Kosten für ein Leben in der Stadt und das relativ knappe Angebot an städtischen Wohnungen für Familien lassen erwarten, dass die Millennials auch bei einem Umzug weiterhin Immobilien mieten werden. Dies stellt eine große Chance für Unternehmen mit einem Engagement im Vermietungsmarkt für Einfamilienhäuser dar.

Der Mangel an geeigneten Immobilien hat die Preise in die Höhe getrieben. Große börsennotierte Unternehmen mit Zugang zu Kapital haben die Chance ergriffen, indem sie Immobilien kauften und diese nun an Familien vermieten. Durch die Fusion von Starwood Waypoint Homes und Invitation Homes entstand vor Kurzem der größte Immobilienfonds (Real Estate Investment Trust, REIT) für Einfamilien-Miethäuser in den USA. REITs sind börsennotierte Unternehmen, die in Immobilien investieren und Erträge über Mieteinnahmen erzielen.

Starwood Waypoint-Invitation Homes hat einen Gesamtwert von 20 Mrd. US-Dollar (bereinigt um Verbindlichkeiten) und verfügt über einen Bestand an rund 80.000 Wohnimmobilien. Im Zuge unserer Beurteilung des Unternehmens sind wir zu dem Schluss gekommen, dass es gut positioniert ist, um von den starken demografischen Trends und seiner Präsenz in den wichtigsten Städten in den USA zu profitieren.

Warum die Nachfrage nach Mietimmobilien auch in Zukunft hoch bleiben wird

In den vergangenen zehn Jahren hat die Generation der Millennials (die Altersgruppe der 21- bis 35-Jährigen) die Nachfrage nach Mietwohnungen in den USA angeheizt.

Nach einem Anstieg der Geburten- und Zuwanderungsraten übertreffen die Millennials heute zahlenmäßig die Generation X der zwischen 1965 und 1982 Geborenen. Aber es geht nicht nur um Bevölkerungszahlen. Die Rezession und soziale Faktoren – die Menschen heiraten und bekommen ihre Kinder später im Leben – haben dazu beigetragen, dass die Millennials länger als frühere Generationen in Mietwohnungen bleiben.

Die Wohneigentumsquote, die im Jahr 2004 mit 69 % auf ihrem Höhepunkt war, ging stetig zurück, bis sie schließlich in der Mitte des Jahres 2016 bei 63 % lag. Jetzt, wo die ältesten Millennials ein Alter von Mitte 30 erreichen, ist es für sie an der Zeit für den Umzug in eine größere Immobilie mit Zugang zu guten Schulsystemen.

In den vergangenen Konjunkturzyklen wäre es für die meisten Millennials selbstverständlich gewesen, eine Immobilie zu kaufen. Angesichts der hohen Grundstückspreise in den städtischen Zentren, in denen die Millennials weiterhin bleiben wollen, bleibt der Bau von Einfamilienhäusern jedoch derzeit deutlich hinter dem Tempo der Haushaltsgründungen zurück.

Die Verfügbarkeit der vorhandenen Häuser bewegt sich ebenfalls weiterhin in der Nähe von historischen Tiefstwerten, was sich zum Teil darauf zurückführen lässt, dass die Babyboomer noch nicht ganz bereit sind, ihre Immobilien zu veräußern.

Genau hier eröffnen sich für Unternehmen wie Starwood Waypoint-Invitation Homes möglicherweise Chancen, von den Entwicklungen zu profitieren: Millennials haben den Wunsch, in größere Immobilien mit Zugang zu qualitativ hochwertigen Schulen umzuziehen, doch angesichts des Mangels an zum Verkauf stehenden Objekten begnügen sie sich für einige Jahre mit einem Mietverhältnis.

Da die Millennials nun bald ein Alter von Mitte 30 erreichen, gehen wir davon aus, dass die Nachfrage auch über die nächsten zehn Jahre anhalten dürfte.

12,5 Mio. neue Haushalte werden voraussichtlich in den nächsten zehn Jahren gegründet

Quelle: Daten von John Burns Real Estate Consulting Company, 10. August 2017.

Die Prognosen dienen zur Veranschaulichung von Trends. Die tatsächlichen Zahlen werden von den Prognosen abweichen.

Global Cities

Die besten Städte schaffen Beschäftigungsmöglichkeiten. Dies ist ein zentrales Kriterium für unsere Rangliste des Schroders Global Cities Index. 

Der Mietsektor für Einfamilienhäuser ermöglicht Familien, von der Nähe zu ausgezeichneten Standorten zu profitieren. Die starke Nachfrage und begrenzte Verfügbarkeit haben zur Folge, dass der Immobilienkauf häufig nicht erschwinglich ist. An dieser Stelle kommt institutionelles Kapital ins Spiel.

Fazit

Die Kräfte des Marktes haben dazu geführt, dass die Preise für Einfamilienhäuser zu stark gestiegen sind, da kein ausreichendes Angebot gegeben ist, um die Nachfrage zu decken.

Börsennotierte REITs haben Zugang zu günstigem Kapital in großen Mengen. Sie haben dieses Kapital eingesetzt, um umfangreiche Portfolios zu erwerben, die sie vermieten. Dieser Mietsektor entstand aus der Not der Subprime-Krise auf dem US-Markt für Hypothekenkredite mit geringer Bonität (Subprime) vor einem Jahrzehnt, als große Wohnimmobilienportfolios im Rahmen von Notverkäufen abgestoßen wurden.

Während das für einige möglicherweise bedeutet, dass sie ihren Traum vom Eigenheim vorerst auf Eis legen müssen, hat diese Entwicklung zu attraktiven Renditen für jene Unternehmen geführt, die nun im Besitz einer großen Zahl dieser Immobilien sind.

Der Artikel erschien am 7.12.2017 auf schroders.com.