Unilmmo: Wohnen ZBI: Kanzlei unterstützt Klage von Verbraucherzentrale

Die Fondsgesellschaft ZBI Fondsmanagement GmbH (Union Investment Gruppe) hat die Anlegerinnen und Anleger des Offenen Immobilienfonds „Unilmmo: Wohnen ZBI“ im Juni dieses Jahres darüber informiert, dass sie die Anteilspreise um rund 17 Prozent herabgesetzt hat. Damit haben die Anlegerinnen und Anleger über Nacht insgesamt rund eine Milliarde Euro verloren. Dieser Verlust kam für viele überraschend - im Basisinformationsblatt vom Dezember 2023 hatte die ZBI für den Fonds noch eine Risikokennzahl von 2 angegeben. Das bedeutet: Das Risiko möglicher Verluste wird als gering eingeschätzt. Nach Auffassung der Verbraucherzentrale hätte bei diesem Fonds - wie bei vielen anderen offenen Immobilienfonds - grundsätzlich eine Risikokennzahl von 6 angegeben werden müssen. Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg hat deshalb Klage gegen die ZBI Fondsmanagement GmbH beim Landgericht Nürnberg-Fürth eingereicht.

Risikoindikator viel zu niedrig angegeben

„Es ist geradezu absurd, dass Offene Immobilienfonds die gleiche oder sogar eine niedrigere Risikokennzahl haben sollen wie ETFs auf kurzlaufende deutsche Staatsanleihen“, sagt Niels Nauhauser, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Die Risikokennzahl soll Anlegerinnen und Anleger dabei helfen einzuschätzen, wie risikoreich eine Anlage ist. Eine so niedrige Risikokennzahl bei offenen Immobilienfonds täuscht darüber hinweg, wie riskant diese Anlagen tatsächlich sind. Auf einige Jahre steigender Immobilienpreise folgen irgendwann wieder Jahre fallender Immobilienpreise. Genau das ist seit rund drei Jahren der Fall: Die Preise für Wohnimmobilien sind um rund 20 Prozent gefallen, die für Gewerbeimmobilien um rund 16 Prozent. Die von den Fondsgesellschaften veröffentlichten Anteilspreise steigen und fallen jedoch nicht parallel zu den Immobilienpreisen. Sie verschleiern dieses Risiko ebenso wie die in den Basisinformationsblättern veröffentlichten Risikokennziffern, die bei anderen offenen Immobilienfonds sogar den niedrigsten Wert von 1 annehmen.

Risikoindikator hätte 6 sein müssen

Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg ist der Auffassung, dass nach den geltenden gesetzlichen Bestimmungen über Basisinformationsblätter für verpackte Anlageprodukte (PRIIP-Verordnung) ein Risikoindikator von 6 hätte angegeben werden müssen. Laut Jahresbericht der ZBI vom 30. September 2023 werden die Immobilien nach dem Erwerb mit dem arithmetischen Mittel der von zwei Gutachtern ermittelten Verkehrswerte bewertet, und zwar nur alle drei Monate. Bei einer Risikoeinstufung von 2 verlangt das Gesetz jedoch, dass die Werte mindestens monatlich ermittelt werden, wenn es keine geeignete Benchmark und kein geeignetes Surrogat gibt, deren Preise mindestens monatlich ermittelt werden (Delegierte Verordnung (EU) 2017/653 der Kommission vom 8. März 2017, Anhang 2, Teil 1, Ziffer 4c in Verbindung mit Ziffer 8).

Möglicher Schadensersatz

„Sollten die Gerichte unserer Auffassung folgen, können betroffene Anlegerinnen und Anleger Schadensersatz verlangen, wenn sie glaubhaft machen können, dass sie den Immobilienfonds nicht erworben hätten, wenn im Basisinformationsblatt eine Risikokennzahl von 6 angegeben worden wäre“, so Nauhauser.

Die BaFin ist gefordert

Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg fordert die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht auf, ihre bisherige Aufsichtspraxis zu überprüfen und irreführende Risikoeinstufungen zu unterbinden.

Kanzlei untertützt die Klage

„Wir teilen die Auffassung der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg, dass viele Anleger nicht in den offenen Immobilienfonds Uni Immo Wohnen ZBI investiert hätten, wenn der Risikoindikator realistischer also höher angegeben worden wäre. Bei einer Falschberatung können die Anleger Schadenersatzansprüche geltend machen“, sagt Rechtsanwalt Marcel Seifert, BRÜLLMANN Rechtsanwälte.

Die Beteiligungen an dem offenen Immobilienfonds wurden zu einem großen Teil von Volksbanken und Raiffeisenbanken vermittelt. Im Rahmen einer ordnungsgemäßen Anlageberatung sind die Bankberater verpflichtet, die Anleger über die bestehenden Risiken zu informieren. Besonders sicherheitsorientierten Anlegern dürfen keine riskanten Geldanlagen vermittelt werden. „Wurden die Risiken des UniImmo Wohnen ZBI in den Beratungsgesprächen nicht richtig dargestellt oder verharmlost, können die Anleger daher Schadenersatzansprüche wegen einer fehlerhaften Anlageberatung haben“, so Rechtsanwalt Seifert. Dabei dürften die Aussichten auf Schadenersatz steigen, wenn die Klage der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg erfolgreich ist. (jk/pg)