ODDO BHF CIO View: Schwierigkeiten bei US-Immobilien sind primär ein amerikanisches Problem

Dabei präsentiert sich die amerikanische Wirtschaft insgesamt stabil: Die Inflationsrate geht zurück. Sie lag im Januar 2024 bei 3,1 Prozent im Jahresvergleich und damit auf dem niedrigsten Niveau seit März 2021. Das Wirtschaftswachstum betrug, gemessen am Bruttoinlandsprodukt, hochgerechnet auf das Gesamtjahr 3,3 Prozent im vierten Quartal 2023. Und wie in den Monaten zuvor waren es wieder die privaten Verbraucher, die mit einer Steigerung von diesmal 2,8 Prozent ihrer Konsumausgaben mit mehr als zwei Dritteln zu diesem Wachstum beigetragen haben. Das liegt auch am robusten Arbeitsmarkt, auf dem die Arbeitslosenquote zuletzt bei 3,7 Prozent lag (Quelle jeweils Bloomberg).

Alles wäre in schöner Ordnung, wenn da nicht der US-Immobilienmarkt wäre, von dem beunruhigende Signale ausgehen. Die Leerstandsquote am amerikanischen Markt für Gewerbeimmobilien (Büroflächen) lag im dritten Quartal 2023 mittlerweile bei über 19 Prozent, wie Abbildung 1 zeigt. Damit ist sie höher als im Nachgang an die Finanzkrise von 2008. Damals betrug sie rund 18 Prozent.

Abbildung 1: Leerstand US-Büroflächen (in %)

Aber nicht nur bei gewerblichen Immobilien sind die restriktiven Auswirkungen der Zinserhöhungen sichtbar. Ende 2021 lag der Satz für ein dreißigjähriges Hypothekendarlehen in den USA bei rund 2,7 Prozent. In der Spitze erreichte dieser Zins Ende Oktober 2023 knapp 7,8 Prozent. Aktuell kostet ein solches Darlehen etwa 6,6 Prozent. Selbst wenn die Zinsen im Jahresverlauf 2024 weiter sinken sollten, wären die Schwierigkeiten nicht ausgeräumt. Denn gleichzeitig sind die Preise für Wohnhäuser beispielsweise deutlich gestiegen. Ein typisches Einfamilienhaus kostete im Dezember 2019 laut der National Association of Realtors rund 277.000 Dollar. Im Dezember 2023 lag der Preis bei 387.000 Dollar. Angesichts der gestiegenen Zinsen wollen viele Eigenheimbesitzer ihre großen, teuren Häuser verkaufen und in kleinere, günstigere ziehen.

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