KGAL: Europäische Büro- und Einzelhandelsimmobilien im Fokus

Qualität, langfristige Verträge und eine breite Diversifikation zeichnen gute Immobilienfonds aus. Der immoSUBSTANZ, aufgelegt vom Grünwalder Vermögensverwalter KGAL, bietet in dieser Hinsicht eine attraktive Mischung guter Eigenschaften. Der Fonds wurde erst Ende Januar 2019 aufgelegt, bietet durch den Ankauf kleinerer Objekte aber bereits eine breite Streuung über Länder, Nutzungsart, Größe und Alter der Immobilien.

Der Fonds fasst bei der Auswahl seiner Investitionen grundsätzlich Neubau- und Bestandsobjekte mit einer Objektgröße von etwa zehn bis 50 Millionen Euro ins Auge. Im Fokus stehen dabei Objekte hoher Qualität in guten Lagen, die durch Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial ergänzt werden. Dabei legt das Fondsmanagement Wert auf Objekte mit bonitätsstarken Einzelmietern oder gemischter Mieterstruktur und mehrheitlich mittel- bis langfristigen Mietverträgen. 

Beispiele dafür sind zwei Nahversorgungsmärkte im Speckgürtel von Stuttgart, ein EDEKA und ein REWE-Markt, gebaut in den Jahren 2012 und 2017. Die beiden Objekte sind an drei Gruppen vermietet. Das Mischobjekt In Reutlingen wird zu einem Teil von EDEKA genutzt und besteht zum anderen Teil aus Mietwohnungen. EDEKA hat für sein Lebensmittelgeschäft einen Mietvertrag bis 2021 abgeschlossen. Der REWE-Markt in Metzingen ist bis November 2027 angemietet. Ergänzt wird das Portfolio bisher durch zwei Bürogebäude mit mehreren Mietern in Wien. Alle Objekte sind derzeit zu 100 Prozent vermietet. 

Die von der Ratingagentur als erreichbar eingestufte Zielrendite des Fonds liegt bei drei Prozent per annum, die Wertentwicklung des Fonds beläuft sich seit Auflegung bis Ende Februar 2020 auf 4,44 Prozent. Einer der Gründe für die gute Performance sind die vergleichsweise hohe Fremdkapital- und niedrigere Liquiditätsquote des Fonds. KGAL nutzt die aktuell niedrigen Zinsen, um den Hebeleffekt zu erhöhen. Beim ImmoSUBSTANZ ist die Fremdkapitalquote mit 30 Prozent recht hoch, gleichzeitig liegt die Liquiditätsquote bei nur 6,7 Prozent. Das Unternehmen hat die im Portfolio bereits vertretenen Immobilien in der Aufbauphase in Vorleistung erworben, damit das Kapital der Investoren unmittelbar in die Immobilienrendite fließen kann.