Swiss Life Asset Managers: Immobilienmarkt bietet neue Chancen

Walter Seul, Fondsmanager des Offenen Immobilienfonds „Swiss Life Living + Working“ von Swiss Life Asset Managers, räumt mit seinem Vortrag "Zinswende – Quo vadis Immobilien?" auf der Konferenz mit einem Missverständnis auf. Die Presse schreibe aus seiner Sicht häufig über eine schwere Krise am Immobilienmarkt. Doch es fehlten die klassischen Krisensymptome: Es gebe weder einen Verfall der Mietp­­­reise noch der Flächennachfrage. Und auch der Verfall der Immobilienwerte von Core-Objekten sei moderat. Einzig der Zinsanstieg und dessen Wirkung auf die Immobilienwerte und die Finanzierungskosten würden den Markt belasten. Die aktuelle Situation am Immobilienmarkt deute eher auf eine geschäftsmodellbezogene Finanzstrukturkrise hin. So gerieten vornehmlich Geschäftsmodelle, die stark von Fremdfinanzierungen abhängig sind, ins Wanken. Auch transaktionsgetriebene Geschäftsmodelle litten aktuell. Das werde sich im Zeitablauf auflösen. Gut sieht es sogar für eigenkapitalbasierte Immobilieninvestitionen aus, die stabile Cashflows (Mieten) aufwiesen.

Mittel- bis langfristig geht Walter Seul von sinkenden Zinsen aus – was den einzigen ernsthaften Stressfaktor aus dem Markt nehmen werde. „Wir bei Swiss Life Asset Managers rechnen damit, dass die EZB die Zinsen im Jahresverlauf um 125 Basispunkte und 2025 um weitere 50 Basispunkte senken wird“, erklärt Seul.

Seine Einschätzungen zur Zukunft des Immobilienmarktes sieht der Fondsmanager mit ausgewählten Pressestimmen unterstützt, die einen neuen Aufschwung auf dem Immobilienmarkt prognostizieren. Gründe hierfür gebe es genug. So prognostiziert Seul eine weiterhin steigende Nachfrage nach Wohnraum und deutliches Mietwachstum. Die Binnen- und Außenmigration sorge in den kommenden Jahren für steigenden Bedarf an Wohnraum. Gleichzeitig sanken die Baugenehmigungen 2023 in Deutschland gegenüber dem Vorjahr um 27 Prozent.​ „Die Wohnraumknappheit wird sich weiter verschärfen und für deutliches Mietwachstum am freien Markt sorgen“, ist sich Seul daher sicher.

Schließlich betont Seul noch die Bedeutung von Investitionen in Megatrends wie Urbanisierung, demografischen Wandel, Digitalisierung und New Work für den Immobilienmarkt. Im Gegensatz zu anderen Immobilienarten richte sich die Nachfrage bei den Megatrends weniger nach der wirtschaftlichen Gesamtentwicklung aus. So sorge der Megatrends Demografie – Stichwort alternde Gesellschaft – für steigenden Bedarf an seniorentaugliche Wohnformen und Pflegeheime. „Diese Trends werden weniger von konjunkturellen Schwankungen, sondern eher sozioökonomischen Faktoren beeinflusst, als dies etwa bei Bürofläche der Fall ist.“

Der Fonds Swiss Life Living + Working, der europaweit investiert ist, fokussiere sich daher auf vier verschiedene Nutzungsarten. Dazu zählen einerseits Gesundheitsimmobilien aufgrund des demografischen Wandels. Mit dem Thema Wohnen werde zudem das Potenzial des Megatrends Urbanisierung in Zuzugsregionen genutzt. Und beim Einzelhandel liege der Fokus auf regional dominierende Nahversorgungs- und Fachmarktzentren mit einem Lebensmittelankermieter. Bei Büroimmobilien konzentriere sich der Fonds auf individuelle und zeitgemäße Bürokonzepte in attraktiven Städten.

So sieht Seul die gedämpfte Stimmung auf dem Büroimmobilienmarkt vor allem als große Chance, „denn ohne Büroraum wird es auch in Zukunft nicht gehen. Die Unkenrufe, dass plötzlich niemand mehr Büro braucht oder große Teile der Büroflächenbestände einfach verrotten werden, halte ich schlicht für Unsinn.“ Teile des Büroflächenmarkts könnten häufig noch sehr sinnvoll anderweitig genutzt werden. „Wir sehen laufend Beispiele für die Umnutzung von Büroflächen in Wohnungen. Das funktioniert selbst im Bürogewerbegebiet ausgesprochen gut.“

Probleme gebe es allerdings durch den Druck auf die Immobilienwerte, „die ja in der Berechnung der BVI-Performance durchaus wichtig sind. Und wenn der Ergebnisbeitrag bedingt durch die Zinswende auf dieser Ebene wegfällt, dann fällt ein Stück der Gesamtperformance weg.“ Nichtsdestoweniger habe der Swiss Life Living + Working auch zuletzt Gewinne verzeichnet, die Gesamtrendite liegt nun bei über 17 Prozent seit Auflage des Fonds im Februar 2017. Zugleich wies Seul auf die solide Positionierung und Finanzierung des Swiss Life Living + Working hin und untermauerte dies mit Zahlen. So liege die Vermietungsquote unter Einbeziehung der noch nicht von Mietern übernommenen Flächen bei rund 95 Prozent, die Fremdfinanzierungsquote bei nur knapp über 22 Prozent, die Währungsabsicherung bei 99,7 Prozent und die Liquiditätsreserven bei knapp 14 Prozent.

Zum Abschluss seines Vortrages legte Seul den anwesenden Vermögensverwaltern und Finanzberatern dar, weshalb Offene Immobilienfonds auch in Zukunft eine wichtige Rolle im Depot der Anleger spielen können. So könne der Swiss Life Living + Working einen wichtigen Beitrag dazu bringen, das Risiko-/Renditeverhältnis im Portfolio zu verbessern. „Wir haben dies genau untersucht. Dabei hat sich gezeigt, dass eine zehnprozentige Beimischung unseres Swiss Life Living + Working ins Gesamtportfolio neben anderen Effekten die Volatilität deutlich reduziert.“ Und dieser Effekt sei insbesondere für risikoaverse Anleger interessant.