Janus Henderson: Natürliche Selektion bei US-Einzelhandelsimmobilien

Die rasante Ausbreitung internetfähiger intelligenter Geräte verändert die Welt so einschneidend wie zuletzt die industrielle Revolution. Unter anderem wirkt sie sich massiv auf die Einkaufsgewohnheiten der Verbraucher aus. Es ist ein offenes Geheimnis, dass US-Einzelhändler unter sinkender Kundenfrequenz, Umsatzrückgang und schrumpfenden Gewinnen leiden, da sie Marktanteile an neue Wettbewerber verlieren, bei denen es sich häufig um Online-Akteure handelt. Nicht selten werden die Einzelhändler von Anlegern gedrängt, unrentable Filialen bei anhaltend enttäuschendem Geschäftsverlauf zu schließen. Nicht wenige stellen sich daher die Frage, ob dies das Ende von Einkaufszentren bedeutet? 

“Die Nachricht von meinem Tod ist stark übertrieben” 

Mark Twain wird häufig (falsch) zitiert, nachdem er auf die Pressemeldung über seinen Tod mit dem Ausspruch reagierte, „die Nachricht von meinem Tod ist stark übertrieben“. Uns gefällt dieser Kommentar angesichts des derzeitigen Medienhypes, der prophezeit, dass alle physischen Einzelhandelsstandorte angesichts des boomenden eCommerce schon bald überflüssig sein werden. Unserer Ansicht nach wird dies jedoch keine langfristige, massive Abkehr von physischen Einzelhandelsstandorten bewirken, sondern markiert es die nächste Phase in der Evolution des Einzelhandels− in der nur diejenigen überleben, die sich anpassen können. Die Tage des herkömmlichen Kaufhauses sind möglicherweise gezählt, doch Einzelhändlern, die sich verändernde Kundenpräferenzen verstehen und sich darauf einstellen, stehen jedoch weiterhin rosige Zeiten bevor. Filialschließungen erhöhen zwar die Verfügbarkeit von Flächen und bremsen die Preismacht vieler Vermieter, doch Eigentümer erstklassiger Einkaufszentren sind sich dieser Trends durchaus bewusst und stutzen ihre Portfolios mit geographisch minderwertigen Objekten zurück.

Stattdessen nehmen sie experimentelle und Kundenservice-Elemente auf und verlagern den Mietermix aktiv in Richtung stärkerer Akteure. Die Einkaufszentren börsennotierter Vermieter, die etwa die Hälfte aller US-Malls ausmachen, blieben weitgehend unbeührt von den meisten angekündigten Schließungen namhafter Kaufhäuser. Von den 421 Schließungen, die 2017 von Sears, Kmart, Macy’s und JC Penny bekanntgegeben wurden, entfielen nur 31 auf Einkaufszentren von US-REITs. In der Regel zeichnen sich Einkaufszentren börsennotierter Vermieter durch höhere Belegungsquoten (siehe Abbildung), höhere Umsatzproduktivität und konstante Betriebsergebnisse aus.