Keine Blase am deutschen Immobilienmarkt
Titel der Publikation: | Keine Blase am deutschen Häusermarkt |
Veröffentlichung: | 07/2013 |
Autor: | Marie Lechler, Jochen Möbert, Heiko Peters |
Auftraggeber: | DB Research (Website) |
Die Experten von DB-Research sehen noch keine Anzeichen für eine Überhitzung.
07.08.2013 | 19:08 Uhr
Nachdem die realen Wohnimmobilienpreise in Deutschland zwischen den Jahren 1994 und 2008 fielen, steigen sie seitdem wieder an, in einigen Ballungsräumen sogar recht kräftig. Dies rückte den deutschen Wohnimmobilienmarkt in den Fokus nationaler und internationaler Investoren. Es bestehen Sorgen, dass dies den Beginn einer Immobilienblase darstellen könnte. Vergleicht man die realen Preisanstiege in Deutschland allerdings mit den Phasen der Immobilienpreisanstiege anderer OECD-Länder, liegt die aktuelle Entwicklung am unteren Ende und ist eher als eine Normalisierung des Preisniveaus zu sehen.
Im Vergleich mit historischen Boomphasen der realen Wohnimmobilienpreise in OECD-Ländern zwischen 1970 und 2012 zeigt sich, dass die realen Preisanstiege in Deutschland in der Spanne von rund 2% bis 3% pro Jahr am unteren Ende lagen. Im Median legten die Preise während der Anstiegsphasen in den OECD-Ländern pro Jahr etwa 8% zu, wobei die Anstiege des unteren Dezils geringer als 4% pro Jahr und die Preisansteige des oberen Dezils höher als 15% pro Jahr waren. Die durchschnittliche Länge der Boomphasen lag bei etwa 5 Jahren. Auf besonders lange Phasen folgten – wenig überraschend – häufig besonders schmerzhafte Anpassungen. Die Immobilienpreisblasen in den USA (1993-2006), Spanien (1996-2007) und Irland (1994-2007) bauten sich über einen langen Zeitraum auf und führten nach dem Platzen in den Jahren 2006/7 zu massiven Verwerfungen. Die realen Preise stiegen um kumuliert 250% in Irland (20% pro Jahr), 120% in Spanien (11% pro Jahr) und 60% in den USA (5% pro Jahr).
Welche Faktoren könnten ein Ende des Preisanstiegs einläuten? Dies könnte erstens der demographische Wandel sein, da mit dem Alter die Immobiliennachfrage sinkt und das Angebot steigt. Eine im Zuge der Eurokrise anhaltende Zuwanderung könnte diesen Effekt leicht verzögern. Zweitens, könnte der Zyklus durch Regulierungen beeinflusst werden. Drittens könnte das Ende der Eurokrise dem Preisanstieg den Boden entziehen. Sobald die großen Euroländer wieder Tritt fassen, könnten Investitionen außerhalb Deutschlands attraktiver werden. Bei einer Erholung in der Eurozone dürften zudem Finanzmarktprodukte gegenüber Immobilieninvestitionen an Attraktivität gewinnen. Wie lange Anpassungen in nationalen Immobilienmärkten dauern, ist allerdings nur schwer absehbar.
Da der Preisanstieg bisher nicht durch Kreditwachstum getrieben wurde und wir auch keinen kreditfinanzierten Preisaufschwung erwarten, sollte das Ende des Anstiegs keine größeren negativen Auswirkungen auf das Finanzsystem haben. Außerdem ist der Preisanstieg im internationalen Vergleich bisher gering und eher als eine Normalisierung der deutschen Wohnimmobilienpreise zu sehen.
1) Wir definieren hier Boomphasen als Preisanstiegsphasen, die mindestens sechs Quartale andauern.