Deutsche Immobilien: Niemand will verkaufen

Am Immobilienmarkt wird immer weniger Geld umgesetzt. Schon 2016 hatte es im Vergleich zum Vorjahr einen spürbaren Rückgang von 79 auf 66 Milliarden Euro gegeben. Der Trend wird sich laut aktuellem Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2017 der Beratungsagentur EY wohl fortsetzen. Doch von einer Wende am Immobilienmarkt kann trotzdem keine Rede sein. Im Gegenteil: Der Grund für die Entwicklung liegt laut Christian Schulz-Wulkow, Partner und Leiter des Immobiliensektors bei EY für Deutschland, Österreich und die Schweiz, zu einem wesentlichen Teil auf der Angebotsseite: „Der Mangel an verfügbaren Investments hat weiter zugenommen, und immer mehr Eigentümer halten ihre Immobilien langfristig, statt sie zu veräußern.“

Quelle: EY

Knappheit treibt Preise

Das EY Trendbarometer macht deutlich, wie begehrt deutsche Immobilien sind: 96 Prozent der 135 befragten Immobilieninvestoren beurteilen Deutschland als attraktiv oder sehr attraktiv (Vorjahr: 95 Prozent). Auch im europäischen Vergleich zu anderen Ländern bestätigt sich die Attraktivität, hier liegt der Anteil derer, die den deutschen Markt für „sehr attraktiv“ halten, sogar noch deutlich höher. „Dass die Preise in Deutschland weiter gestiegen sind und in einigen Teilbereichen sogar eine Überhitzung droht, hat keinen spürbaren Einfluss auf die generelle Anziehungskraft“, sagt Paul von Drygalski, Executive Director bei EY Real Estate und Co-Autor der Studie. Deutschland gelte im internationalen Vergleich mehr denn je als wirtschaftlich und politisch stabil, zudem profitiere die Immobilie nach wie vor vom Niedrigzinsumfeld, an dem sich nach Meinung fast aller Befragten auch im Jahr 2017 nichts spürbar ändern werde.

Angebot: Weniger und kleinteiliger

So hoch die Nachfrage auch bleibt – aufgrund des knappen Angebots wird es 2017 wohl insgesamt weniger oder zumindest kleinteiligere Transaktionen geben, sodass das Gesamtvolumen insgesamt moderat sinken dürfte: Kleinere Deals werden von 59 Prozent der Befragten erwartet, ein sinkendes Gesamtvolumen von 61 Prozent. Neun von zehn Befragten sehen Projektentwickler als Gewinner der Marktsituation. Ebenfalls 90 Prozent rechnen damit, dass Investoren künftig vermehrt versuchen werden, sich über Forward Deals frühzeitig Objekte zu sichern.

„Forward Fundings beziehungsweise Forward Deals sind derzeit sehr populär“, so Schulz-Wulkow. „Die Käufer sind bereit, aufgrund der Produktknappheit höhere Risiken in Kauf zu nehmen und auch in andere Länder auszuweichen, die eine höhere Rendite bieten.“ Das bestätigen rund 80 Prozent der Befragten. Auch „nichttraditionelle“ Assetklassen wie beispielsweise Parkhäuser, Pflegeheime, Studentenwohnheime und Mikro-Apartments stehen zunehmend auf dem Einkaufszettel der Investoren (88 Prozent der Befragten).

Quelle: EY

Nachfrage: Comeback der Büroimmobilie

Allerdings gibt es je nach Nutzungsart und Lage deutliche Unterschiede. „Vor allem Büros und Wohnungen werden noch einmal teurer“, sagt von Drygalski. Für 1a- und 1b-Lagen erwarten die Befragten hier jeweils Preissteigerungen. In der Peripherie differenzieren sich die Einschätzungen stärker aus, wobei hier ein Großteil Preisstabilität erwartet. Bei Logistik- und Hotelimmobilien wird nur in sehr guten Lagen mit steigenden Preisen gerechnet, abseits davon gehen die Befragten von einem gleich bleibenden Niveau aus. Im Segment Handelsimmobilien hingegen prognostizieren die Umfrageteilnehmer nicht nur abseits der Bestlagen, sondern überall eine Seitwärtsbewegung der Kaufpreise.

„Zugleich verschiebt sich der Investmentfokus vieler Anleger“, so von Drygalski. Während die Einzelhandelsimmobilie ähnlich gefragt bleibt wie im vergangenen Jahr – 42 Prozent sehen hier für 2017 einen starken Fokus, 2016 waren es noch 44 Prozent –, ist bei Wohnimmobilien ein deutlicher Rückgang zu spüren: von 65 auf 28 Prozent. Ein Grund dafür – neben einem sehr knappen Angebot – ist die politische Regulierung: Als deutlichsten Trend im Wohnsegment erwarten 94 Prozent der Befragten eine Verschärfung der Mietpreispolitik im Bestand.

Quelle: EY

Dafür erlebt die Büroimmobilie ein Comeback: Hier setzen 62 Prozent der Befragten ihren Schwerpunkt, im vergangenen Jahr waren es nur 49 Prozent. Dazu trägt auch eine zunehmende Flächeneffizienz durch moderne Bürokonzepte bei – mit 97 Prozent Zustimmung der Befragten kristallisiert sich diese Entwicklung als Trend für das begonnene Jahr heraus.

Vor allem Berliner Büroimmobilien stehen auf der Wunschliste der Investoren. „Das liegt nicht nur an den attraktiven wirtschaftlichen und allgemeinen Rahmenbedingungen, sondern auch an der vitalen Start-up-Szene der Stadt“, sagt Schulz-Wulkow. Bei Einzelhandelsimmobilien liegt Berlin mittlerweile gleichauf mit Köln.

(MvA)

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