Sie sollten über Immobilienaktien nachdenken

Die Immobilienbranche kriselt mächtig. Angesichts der ersten Pleiten des Signa-Konglomerats und der Pleite von We Work klingt es etwas verwegen, dass REITS einer der Börsenstars 2024 sein könnten. Dennoch wagen sich die ersten Strategen aus der Deckung. So ist etwa die DWS der Ansicht, dass es aktuelle ein guter Einstiegszeitpunkt bei REITs wäre. 

Tiefpunkt fast erreicht

Die Fondsgesellschaft sieht den Tiefpunkt der Bewertungen bald erreicht. „2024 dürfte ein guter Zeitpunkt sein, um in börsennotierte Immobilien (REITS) zu investieren“, sagt Jessica Hardman, Head of European Real Estate Portfolio Management. Die Marktrisiken seien nach den Kursrückgängen der letzten 18 Monate weitgehend eingepreist. Am europäischen Markt seien die Bereiche Wohn- und Logistikimmobilien besonders aussichtsreich. Das Angebot sei gering, die höheren Finanzierungskosten führten zu einer deutlich höheren Nachfrage nach Mietimmobilien, die Mietpreise dürften wieder steigen. 

Ende der Zinserhöhungen ist historisch gut für REITs

Mit dieser Ansicht ist Hardman indes nicht ganz alleine. Auch Michael Gobitschek, Portfolio Manager des SKAGEN m2 hält derzeit viel von Immobilienaktien. „Die Aussichten auf eine wirtschaftliche Erholung und günstige Bewertungen bedeuten für Immobilieninvestoren potenziell bessere Zeiten. Seit Beginn des Zinserhöhungszyklus Anfang 2022 haben die globalen Immobilienmärkte deutlich korrigiert und auf Eurobasis um 25 Prozent nachgegeben, während die Aktienmärkte insgesamt um nur drei Prozent gesunken sind. Eine Folge: Der durchschnittliche Aktienkurs der Immobilienunternehmen liegt aktuell rund 20 % unter dem Nettoinventarwert (NAV) – damit ist der Abschlag doppelt so hoch wie im Durchschnitt der vergangenen 30 Jahre mit rund zehn Prozent“, sagt Gobitschek. 

Stockpicker am Zug

Zugleich sind laut Gobitscheck die Unterschiede zwischen Ländern und Sektoren groß. Das sei eine gute Nachricht für Stockpicker wie ihn, die Anlagegelegenheiten auf Grund von Fehlbewertungen suchen. „In Europa haben unter anderem der Krieg in der Ukraine und steigende Kreditkosten den Abschlag börsennotierter Immobilienunternehmen auf 35 Prozent zum NAV steigen lassen. Dies entspricht etwa dem Niveau während der globalen Finanzkrise und der COVID-Pandemie. Auf beide Bewertungstiefpunkte folgte jeweils eine Phase starker Performance“, so der Manager weiter.

Gute Aussichten für Immobilienaktien

Im Vergleich zu 2008 oder 2020 seien die Aussichten am Immobilienmarkt aktuell aber weniger unsicher. „Mit potenziell stärkerem Wirtschaftswachstum und eher rückläufigen Zinssätzen verbessern sich tendenziell die beiden Faktoren, welche die kurzfristige Wertentwicklung wesentlich bestimmen dürften. In seinem jüngsten Weltwirtschaftsausblick geht der IWF von einer Beschleunigung des BIP-Wachstums der Eurozone von 0,7 % in diesem auf 1,2 Prozent im kommenden Jahr aus“, so Gobitschek weiter. Noch wichtiger ist für ihn, dass sich die Inflation und die Zinssätze allmählich abschwächen: Die Inflation in der Eurozone fiel laut dem SKAGEN-Manager im Oktober deutlich auf 2,9 Prozent, nachdem die Teuerung im September noch 4,3 Prozent betragen hatte. Das sei das niedrigste Niveau seit Juli 2021. 

Hohe zweistelligen Renditen möglich

In den USA, wo die Inflation ebenfalls unter vier Prozent gesunken sei, hätte die Federal Reserve zuletzt die Leitzinsen unverändert gelassen. „Damit könnten die Kreditkosten in den USA und auch Europa ihren Höhepunkt erreicht haben. In der Vergangenheit war jeweils der Zeitraum nach dem Ende eines geldpolitischen Straffungszyklus für Investoren am US-Immobilienmarkt mit annualisierten Renditen von 34,8 Prozent“, sagt Gobitchek.

Historisch stark unterbewertet

Ähnlich argumentiert auch Florian Rainer, Fondsmanager bei der Wiener Matejka & Partner. „Historisch gesehen haben sie sich immer dann besonders gut entwickelt, wenn die Notenbanken ihren Zinsanhebungszyklus abgeschlossen haben. Darüber hinaus ist der Immobiliensektor an der Börse äußerst attraktiv bewertet! Die Abschläge gegenüber den Nettoinventarwerten (NAVs) waren im europäischen Immobilienaktienmarkt seit der globalen Finanzkrise 2008/2009 nicht mehr so signifikant wie heute. In den letzten zwei Jahrzehnten, trotz aller Krisen und Rezessionen, betrug der durchschnittliche Discount des Sektors zum Buchwert 0 Prozent. Jetzt liegt er bei 35 Prozent“, sagt auch Rainer.

REITS haben Immokrise vorweggenommen

Bester Fonds im laufenden Jahr ist der Janus Henderson Horizon Pan European Property Equities Fund A2 EUR. Die beiden Manager, Guy Barnard und Nicolas Scherf, investieren in 34 Titel. 37 Prozent davon stammen aus UK und gut 15 Prozent aus Deutschland. Zu den größten Titeln gehören etwa Vonovia, Segro, PSP Swiss Property, LEG Immobilien, Merlin Properties Socimi, UNITE Group, Tritax Big Box REIT, Aedifica, Castellum und auch VGP.  „Während der direkte Immobilienmarkt Zeit braucht, um sich an die auf das schwierige makroökonomische Umfeld einzustellen, hat der hat der börsennotierte Markt bereits reagiert, so dass die Aktien mit historisch hohen Abschlägen zu den früheren Vermögenswerten und ein äußerst unsicheres Umfeld widerspiegeln“, so Barnard. Zudem weist er auch darauf hin, dass REITs attraktive Einkommensströme aufweisen. Dadurch würden Anleger im Laufe der Zeit mit hohen Ausschüttungen belohnt. Der Janus Henderson Fonds hat derzeit eine laufende Ausschüttungsrendite von 4,1 Prozent.

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Quelle: FVBS professional