KanAm Grund: Die Immobilienmärkte ruhen – und in der Ruhe liegt die Chance

Gleichzeitig würden die gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten dazu führen, dass viele Neubauprojekte verschoben oder ganz abgesagt werden müssten. Das bedeutet: „Der notwendige Nachschub für den Immobilienmarkt kommt ins Stocken“, erklärt Hartwig. „Im Vorteil sind daher zum Beispiel die Anleger des LEADING CITIES INVEST, die darüber bereits in hochwertige Immobilien in zentralen Lagen investiert sind.“

Ebenso wichtig: Preisabschläge für die Immobilienobjekte, wie in den Medien befürchtet, seien bisher nicht festzustellen, erklärt Hartwig. Einfacher Grund: Da aktuell Marktevidenzen im Markt für Gewerbeimmobilien fehlen, könnten auch keine aussagekräftigen Aussagen zu möglichen Preisveränderungen gemacht werden“, so Hartwig. Unabhängige Gutachter würden die Objekte vierteljährlich prüfen und dabei einen vorsichtigen Ansatz verfolgen. „Daher gehen wir aktuell nicht von wesentlichen Bewertungsabschlägen aus,“ bestätigt Hartwig. „Andererseits erwarten wir positive Bewertungsergebnisse wie in der Vergangenheit nicht so bald.“ Insgesamt lasse aber das hochwertige Immobilienportfolio und das moderate Bewertungsniveau infolge der steigenden Mieterträge stabile Verkehrswerte erwarten.

Diese Veränderungen der Rahmenbedingungen sind laut Hartwig die neuen Herausforderungen für Immobilieninvestoren. In dieser Situation ergäben sich auch neue Perspektiven, Asset Manager könnten nun ihre tatsächliche Qualität zeigen. Diese seien insbesondere beim Bestandsmanagement, bei der Akquisition und den Verkäufen besonders gefordert. Mit Blick auf das zukünftige Ergebnis des LEADING CITIES INVEST, macht Hartwig klar: „Die Auswirkungen des sich ändernden Marktumfeldes bewerten wir mit moderat bis chancenreich.“

Er führt hierzu auch einige Beispiele für die sich wandelnden Nutzeranforderungen an. „Die Mieter brauchen trotz Home Office-Trend nicht weniger Flächen, sondern nur andere.“ Ob Co-Working-Spaces, Meeting Rooms oder Lounges - die Anforderungen der Arbeitnehmer an die Büroflächen haben sich verändert. „Gefragt sind moderne Objekte mit flexiblen Innenraumlösungen, die gut erreichbar sind und den Mitarbeitern variable Arbeitsplätze und Rückzugsorte bieten“, erklärt Hartwig. „Wir haben daher zuletzt gezielt in den Objektbestand investiert und die Mietflächen aufgewertet – auch was deren Energieeffizienz betrifft.“ Letzteres sei zudem eine der wichtigsten Aufgaben, um den gestiegenen ESG-Anforderungen des Gesetzgebers und insbesondere der Mieter gerecht zu werden. Ziel all dieser Maßnahmen sei es, die Immobilien nachhaltig attraktiv für bestehende und neue Mieter zu machen, um diese langfristig an sich zu binden.

Und dies sei dem Fondsmanagement des LEADING CITIES INVEST gelungen, wie die Struktur der Mietverträge des Fonds deutlich zeigen würden. Denn über 50 Prozent der Mietverträge im Fonds würden bis zum Jahr 2030 oder länger laufen. Doch nicht nur bei den Laufzeiten zeige sich das Fondsmanagement inzwischen wählerischer. Auch auf die Bonität der Mieter werde weiterhin hohen Wert gelegt. So seien schon knapp 40 Prozent aller Immobilien im LEADING CITIES INVEST an Mieter der Öffentlichen Hand vermietet. „Insbesondere der Staat als Mieter gibt uns natürlich die gewünschte hohe Sicherheit,“ betont Hartwig. Und die sei entscheidend, denn „die Fondsperformance wird vor allem über stabile und langfristige Mieterträge erwirtschaftet.“

Lange Laufzeit der Mietverträge:

Zu den weiteren zentralen Stellschrauben aktiver Manager gehöre aber auch der Kauf und Verkauf von Immobilienobjekten. So habe die KanAm Grund mit dem Erwerb von drei Objekten in Finnland, Deutschland und Österreich das LEADING CITIES INVEST-Portfolio weiter ausbauen, zugleich den Logistikanteil erhöhen sowie mit dem neuen Standort Österreich breiter diversifizieren können. „Unser Fokus liegt auf kleinen bis mittelgroßen Immobilien mit einem Verkehrswert von maximal 100 Millionen Euro“, betont Hartwig. Zukäufe seien voraussichtlich erstmal nicht zu erwarten, auch wenn das Fondsmanagement gerne akquirieren würde. „Es ist sehr bedauerlich, dass wir derzeit keine neuen Käufe tätigen können, da der Transaktionsmarkt beinahe vollständig zum Erliegen gekommen ist.“ Käufer und Verkäufer seien derzeit aufgrund der Unsicherheit über die weitere Zins- und Preisentwicklung noch abwartend.

„Darüber hinaus haben wir aber im vergangenen Jahr Marktchancen genutzt und zwei Gebäude in Barcelona und am Genfer See verkauft.“ Aktuell umfasst das Immobilienportfolio des LEADING CITIES INVEST nun 41 Immobilien an 27 Standorten auf zwei Kontinenten.

Verteilung der Immobilien:

„Für Anleger auf der Suche nach aussichtsreichen Immobilieninvestments kann der LEADING CITIES INVEST daher aufgrund seiner Performance und seiner Konzentration auf Qualität und beste Lagen punkten“, hebt Hartwig hervor. Im Juni 2022 wurde der Fonds zuletzt von der Ratingagentur Scope mit der Note „aAIF“ ausgezeichnet. Damit befindet er sich innerhalb der höchsten Notenstufe der Gewerbefonds für Privatanleger und verfügt über eines der am besten bewerteten Immobilienportfolios. Der LEADING CITIES INVEST würde sich als Offener Immobilienfonds grundsätzlich als Portfoliobeimischung für Anleger mit einem Anlagehorizont von mindestens drei, idealerweise fünf Jahren eignen. „Wir streben bis zum Jahresende eine Wertentwicklung von drei Prozent an. Zudem haben die Anleger Anfang Mai wieder eine Ausschüttung in Höhe von 2,28 Euro pro Anteil erhalten“, berichtet Hartwig. Seit 2018 profitieren Anleger zudem von der im neuen Investmentsteuergesetz verankerten 60-prozentigen Teilfreistellung der Ausschüttung. In 2022 sogar von 80 Prozent, aufgrund des hohen Anteils an Objekten außerhalb Deutschlands. Eine voll steuerpflichtige Kapitalanlage müsse daher eine Verzinsung von mehr als 3,6 Prozent erreichen, um den Anlageerfolg des LEADING CITIES INVEST zu übertreffen. Sein Fazit: „Der LEADING CITIES INVEST schlägt nach Steuern die Rendite von Festgeld deutlich,“ so Hartwig am Ende seines Vortrags.