Offene Immofonds: Grundsatzurteil des BGH

Die Commerzbank wurde vom Bundesgerichtshof (BGH) zu einer Schadenersatzzahlung in Höhe von 22.000 Euro verurteilt. Die Begründung: Die Bank sei den Aufklärungspflichten bei der Beratung zu offenen Immobilienfonds nicht nachgekommen. Im konkreten Fall hatte sie es verpasst einer Kundin mitzuteilen, dass sie sich nicht jederzeit auf die Rücknahme der Anteile verlassen könne. Offene Immobilienfonds können die Rücknahme von Anteilen zeitweilig aussetzen, wenn die Liquidität ausgeht. „Empfiehlt eine Bank den Kauf von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds, muss sie den Anleger ungefragt auf dieses Risiko hinweisen“, so das Urteil der Karlsruher Richter. Werde dies versäumt, sei das ein Beratungsfehler, der eine Schadenersatzpflicht nach sich ziehe. „Der Anleger muss bereits beim Erwerb der Anteile wissen, auf was er sich einlässt“, erklärt der Vorsitzende Richter Ulrich Wiechers. Die Begründung des Anwalts der Bank, man dürfe die Aufklärungspflichten einer Bank nicht ins Unendliche und damit maßlos steigern, ließen die Richter somit nicht gelten.

Dieses Urteil dürfte Signalwirkung für viele andere Anlegerklagen haben. Denn all jene Anleger, die in der Finanzkrise mit offenen Immobilienfonds Geld verloren und innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist geklagt haben, dürfen nun auf Schadenersatz hoffen.

Derweil kehren immer mehr Investoren in dieses Anlagesegment zurück. Was eigentlich eine gute Nachricht sein sollte, stellt die Anbieter von offenen Immobilienfonds jedoch zunehmend vor Probleme. Wie die Immobilienexperten der Helaba nun analysierten, haben Fondsmanager große Schwierigkeiten, frisches Geld vernünftig zu investieren. „Die Zuflüsse erhöhen die ohnehin schon üppige Liquidität im Niedrigzinsumfeld und damit den Anlagedruck bei begrenzter Zahl attraktiver Objekte in den bevorzugten Investmentmärkten.“ Der Mittelzufluss werde anhalten, obwohl der Helaba-Index für offene Immobilienfonds per Ende April nur eine Rendite von 2,3 Prozent für die vergangenen zwölf Monate aufweist. Bei üblichen Ausgabeaufschlägen von fünf Prozent bedeutet dies, dass Anleger durchschnittlich zwei Jahre einplanen müssen, bis sich das angelegte Geld vermehrt. Zwei Jahre müssen sie das Geld nach der Gesetzesänderung im Sommer 2013 jedoch ohnehin investiert lassen. Erst danach dürfen Anteile wieder verkauft werden.

Die Fondsgesellschaften selbst sehen die Situation weit weniger angespannt als die Helaba. Die Spanne der Liquiditätsquoten liegt einem Bericht des „Handelsblatt“ zufolge zwischen 15 Prozent beim Hausinvest Europa von Commerz Real und knapp 33 Prozent beim Uni-Immo Deutschland. Der Großteil der Fonds bewege sich knapp unter der 20-Prozent-Marke, was nicht ungewöhnlich hoch sei. „Mit einer Liquiditätsquote von 15 bis 20 Prozent fühlen wir uns bei beiden offenen Immobilien gut aufgestellt“, erläutert Ulrich Steinmetz, Geschäftsführer der Deutschen Asset & Welath Management (DeAWM). Auch Commerz Real hält ihre 15 Prozent angesichts des niedrigen Zinsniveaus für angemessen.

(PD)