Wie Scope nun den UniImmo: Wohnen ZBI einschätzt

„Am 25.06.2024 wurde das Fondsportfolio des UniImmo: WohnenZBI im Rahmen einer Sonderbewertung signifikant abgewertet. Der Anteilpreis ging dadurch zum 26.06.2024 um 16,7% zurück. Nach bereits zuvor erfolgten sukzessiven Abwertungen wurde nunmehr das gesamte Immobilienportfolio nach § 251 KAGB neu bewertet. Auf 1-Jahresbasis liegt die Performance des Fonds nach BVI bei -21,8%.

Der UniImmo: Wohnen ZBI ist einer der wenigen Fonds, die kein Fondsrating von Scope haben. Eine detaillierte Einschätzung ist deshalb nicht möglich. Dennoch lassen sich einige grundsätzliche Punkte zu dem Produkt festhalten.

Der Fonds investiert schwerpunktmäßig in Immobilien und Immobilien-Gesellschaften, wobei der Fokus auf deutschen Wohnimmobilien, Wohnhäusern, Wohnanlagen oder gemischt genutzten Geschäftshäusern mit Wohnungen liegt. Das Fondsvermögen ist größtenteils in Wohnimmobilien in deutschen Groß- und Mittelstädten mit nachhaltigem wirtschaftlichen Entwicklungspotenzial überwiegend fokussiert auf B-Lagen angelegt. Mit einem Fondsvermögen von in der Spitze mehr als 5 Mrd. Euro ist das Produkt der größte offene Immobilienpublikumsfonds für Wohnimmobilien in Deutschland (Fondsvermögen per 31.05.2024: 4,8 Mrd. Euro).

Zum 30.04.2024 verfügte der Fonds über eine Fremdfinanzierungsquote von 23,7%. Aktuell wird eine Vermietungsquote von 93,2% und eine Liquiditätsquote von rund 13% angegeben.

Der Fonds hat einen Großteil seines Portfolios in der Hochpreisphase des Marktes aufgebaut. Der UniImmo: Wohnen ZBI gehörte zu den am schnellsten wachsenden offenen Immobilienpublikumsfonds nach Auflage des KAGB. Hohe Zuflüsse der Anleger wurden zügig investiert, teilweise durch den Ankauf größerer Portfolios mit hohem Objektdurchschnittsalter, kleinteiligem Immobilienbestand und einem hohen Anteil nicht indexierter Altmietverträge.

Aufgrund des besonderen Zeitraums des Portfolioaufbaus, des vergleichsweise niedrigen Anteils junger Immobilien und der unterdurchschnittlichen Vermietungsquote sieht Scope in der deutlichen Abwertung des UniImmo: Wohnen ZBI eine Sondersituation. Abwertungen in gleicher Größenordnung bei den Schwergewichten der Immobilienfondsbranche aus dem Gewebeimmobilienbereich sind aus aktueller Sicht unwahrscheinlich.

Allgemeine Marktlage

Die Anforderungen an das Fondsmanagement offener Immobilienfonds steigen weiter. Die Liquiditätssteuerung rückt immer stärker in den Fokus. Objektverkäufe sind bei vielen Fonds erforderlich, um Anteilscheinrückgaben der Anleger dauerhaft bedienen zu können. Einige Produkte haben bereits erfolgreich Immobilien zur Schaffung von Liquidität veräußern können.

Um auf weitere Mittelabflüsse vorbereitet zu sein und im Bedarfsfall weitere Liquidität schaffen zu können, müssen Teile des Immobilienportfolios kurzfristig vermarktungsfähig sein. Dazu gehört unter anderem auch, die Vermietungen auf hohem Niveau zu halten.

Sollten Fonds gezwungen sein, in der aktuellen Marktlage vermehrt Bestandsobjekte mit Abschlägen zu veräußern, drohen negative Effekte auf den Fondsanteilspreis – ein Szenario, das Fondsmanager unbedingt vermeiden wollen, das aber durch zunehmende Anteilscheinrückgaben für einige Fonds wahrscheinlicher geworden ist. Den Höhepunkt der Abflüsse für das laufende Jahr erwartet Scope im dritten Quartal.

Für das Ergebnis im Gesamtkontext spielt die Kreditquote eine immer wichtigere Rolle: Lastenfreie Immobilien lassen sich besser veräußern, die Liquidität ist für Rückgaben verwendbar, ohne die Gelder für die Tilgung der Kredite verwenden zu müssen und mögliche Abwertungen schlagen bei eigenkapitalfinanzierten Objekten im Fondskontext weniger stark zu Buche. Außerdem ist das Rückschlagpotential auf die Fondspreise umso höher, je mehr Nebenkosten noch abzuschreiben sind oder falls Steuerrückstellungen nicht in voller Höhe erfolgt sein sollten. Besonders die noch abzuschreibenden Ankaufnebenkosten von in der Hochpreisphase erworbenen Immobilien wirken bei einem Verkauf eines solchen Objektes negativ. Denn die Abschreibung erfolgt nicht wie geplant über den Zeitraum von zehn Jahren verteilt, sondern der verbleibende Restbetrag muss komplett abgeschrieben werden. Besonders junge Fonds mit hohen Rückgabeverlangen der Anleger leiden hier überproportional.

Die gesunkenen Renditen reduzieren die Attraktivität der offenen Immobilienfonds im Vergleich zu Alternativanlagen weiter – und verringern damit das Potential für Mittelzuflüsse. Zwar werden auch für festverzinsliche Anlagen sinkende Renditen im Jahresverlauf erwartet, der Renditevorsprung gegenüber Immobilienfonds dürfte aber zumindest bis Jahresende fortbestehen. Allerdings sind die Ausschüttungen der Fonds aufgrund der guten Mietmärkte weiterhin auf hohem Niveau. Im jeweils letzten abgeschlossenen Geschäftsjahr erzielten die 22 von Scope bewerteten Fonds (der UniImmo: Wohnen ZBI zählt nicht dazu)eine Ausschüttungsrendite von 1,8%. Darüber hinaus verfügen die Fonds je nach Investmentstrategie über Teilfreistellungsquoten von 60% bzw. 80%, was die Renditen in der Nachsteuerbetrachtung erhöht und damit die Wettbewerbsposition der Fondsgattung grundsätzlich verbessert.“

Weitere Infos zur Abwertung des UniImmo Wohnen ZBI finden Sie hier.

Einen weiteren Artikel zu Offenen Immobilienfonds finden Sie hier.

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