Die besten offenen Immobilienfonds

Es wird langsam eng in den Wohn- und Bürotürmen der Republik. Während die Flächennachfrage weiter steigt, kommt die Baubranche kaum nach. Laut Statistischem Bundesamt bewegt sich das Auftragseingangsvolumen im Baugewerbe zwar auf Rekordniveau: Im Dezember 2018 und Januar 2019 waren die höchsten jemals gemessenen Werte für einen Januar beziehungsweise Dezember erreicht worden. Und in der Dreimonatsbetrachtung stieg das Volumen der saison-, arbeitstäglich- und preisbereinigten Auftragseingänge von Dezember 2018 bis Februar 2019 gegenüber September bis November 2018 um 8,4 Prozent an.

Doch die Bautätigkeiten reichen offensichtlich nicht aus. Das lässt sich an den steigenden Vermietungsquoten offener Immobilienfonds ablesen. Im Jahr 2018 konnten einer aktuellen Untersuchung von Scope Analysis zufolge zehn der 15 untersuchten Fonds ihre Vermietungsquote steigern. Den stärksten Anstieg innerhalb des vergangenen Jahres verzeichnete der grundbesitz global – von 90,4 auf 95,5 Prozent. Nur fünf Fonds mussten im vergangenen Jahr einen Rückgang der Vermietungsquote hinnehmen. Am stärksten sank sie beim Deka-ImmobilienGlobal – von 97,0 auf 95,7 Prozent. Sie liegt damit aber immer noch auf einem sehr hohen Niveau.

Basis für die Untersuchung sind 15 offene Immobilienpublikumsfonds, deren Portfolio überwiegend aus Gewerbeimmobilien besteht. Ergebnis: Die durchschnittliche nach Immobilienvermögen gewichtete Vermietungsquote hat erneut leicht zugelegt – von 95,6 Prozent im Jahr 2017 auf 95,8 Prozent Ende 2018. Dies war der siebte Anstieg in Folge. Zum Vergleich: 2011 betrug die durchschnittliche Vermietungsquote nur 91,8 Prozent.

Aufgrund der natürlichen Mieterfluktuation betrachtet Scope Vermietungsquoten ab 98 Prozent als Vollvermietung. Diese Schwelle nehmen aktuell fünf der 15 Fonds. Das Spektrum der Vermietungsquote reicht derzeit von 93,8 Prozent beim hausInvest bis zu 100 Prozent beim Deka-ImmobilienNordamerika.

Ausblick: Wenig Luft nach oben

Die Vermietungsquote hat einen sehr hohen Einfluss auf die Fondsperformance und gilt daher als eine der wichtigsten Kennzahlen zur Bewertung von offenen Immobilienfonds überhaupt. Sinkt die Vermietungsquote eines Fonds signifikant, hat dies einen deutlich negativen Einfluss auf das Rating. Die gute Nachricht lautet deshalb: Der angespannte Immobilienmarkt hat dazu geführt, dass die Vermietungsquoten der offenen Immobilienfonds auf einem sehr hohen Niveau nahe der Vollvermietung befinden. Das ist gut für die Anteilseigner offener Immobilienfonds.

Die extrem hohe Vermietungsquote bedeutet jedoch auch gleichzeitig: Bei vielen Fonds lässt sie sich kaum noch steigern. Die Ratingagentur Scope erwartet auf Jahressicht stabile Vermietungsquoten. Doch mittelfristig werden sie mit großer Wahrscheinlichkeit wieder leicht absinken. Das habe mehrere Gründe, argumentiert Scope: So wurden etwa in den vergangenen Jahren zahlreiche Projektentwicklungen angekauft, die erst in den kommenden Jahren in die Fonds überführt würden. Die vollständige Vermietung dieser Objekte erfolge erst sukzessive nach Fertigstellung. Das dürfte Einfluss auf die Vermietungsquoten haben.

Ein weiterer Punkt: Auch die sinkende Flächennachfrage im Einzelhandel könnte sich negativ auf die Vermietungsquoten auswirken.

Der vollständige Scope-Immobilien-Report als PDF-Dokument.