Alexander Isak: „Gewerbeimmobilien in guten Lagen zahlen sich aus“

TiAM: Ihr Fonds mehr als 20 Jahre alter Fonds gehört zu den Urgesteinen unter den Immobilienfonds. Wie sorgen Sie dafür, dass er auch in den kommenden Jahren attraktiv und frisch bleibt?

Alexander Isak: Der Euroinvest ist sich im Wesentlichen treu geblieben. Es ist ein europäischer Fonds, der in jedes europäische Land investiert, sofern der jeweilige Markt und die Volkswirtschaft eine gewisse Größe haben. Traditionell war es bisher so, dass insbesondere Frankreich und Deutschland als die beiden größten Volkswirtschaften in Europa auch die zwei wesentlichen Standbeine des Fonds waren. Das haben wir zuletzt ein wenig verändert. In den vergangenen drei Jahren haben wir in Deutschland in einer starken Marktphase einige Immobilien abverkauft und Gewinne mitgenommen. Wir hatten bei diesen Objekten aus unserer Sicht alle Möglichkeiten ausgeschöpft. Dafür haben wir neue Ziele gesucht, mit Schwerpunkt auf Deutschland – zum Beispiel in Hamburg oder Berlin –, aber auch außerhalb Deutschlands.

TiAM: Ist der europäische Immobilienmarkt nicht überreizt? Finden Sie noch attraktive Objekte?

Isak: Ja, durchaus, man muss aber ein wenig über den Tellerrand hinausschauen. Über die ganz normalen Bieterprozesse etwas zu bekommen, ist sehr schwierig geworden. Da zahlen Sie dann die üblichen Marktpreise. Interessanter sind Deals, bei denen wir als Käufer direkt mit Verkäufern verhandeln können. Hier streben wir an, Objekte zu sichern, bevor sie offiziell in den Markt gegeben werden. Zu unserem Glück sind wir in der Lage, solche Deals einzufädeln, weil wir über ein breites Netzwerk in der Szene verfügen. Kürzlich erst haben wir auf diese Weise ein gemischt genutztes, interessantes Objekt in Berlin aufgetan, das preislich noch attraktiv ist und Renditechancen bietet.

TiAM: Suchen Sie nicht in erster Linie Büro­immobilien?

Isak: Der Büroimmobilienmarkt ist nach wie vor spannend. Aber wir wollen uns darauf nicht festlegen, denn der Immobilienmarkt ist in Bewegung. Wir beobachten derzeit drei wichtige Trends, denen wir bei unserer Einkaufspolitik Beachtung schenken. Erstens sehen wir eine Flexibilisierung verschiedener Lebensbereiche. Arbeiten, Freizeit und Einkaufen rücken zeitlich und örtlich näher zusammen. Früher gab es strikte Zeitfenster, Arbeit von neun bis fünf, danach Freizeit und am Wochenende shoppen. Solche Lebensmuster haben sich in den vergangenen Jahren immer mehr aufgelöst. Man arbeitet beispielsweise in der Früh, geht zwischendurch Einkaufen oder ins Fitnessstudio und abends wieder vor den Bildschirm.

TiAM: Was bedeutet dieser Wandel für den Immobilienmarkt?

Isak: Moderne Immobilienkonzepte nehmen diese Bewegung auf. Es gibt deshalb eine Entwicklung hin zu mehr Mischnutzung. Und zwar sowohl auf Quartierebene als auch innerhalb einzelner Objekte. Der zweite Trend ist die Digitalisierung. Der Ort des Arbeitsplatzes ist für viele sogenannte Bürojobs nicht mehr entscheidend. Das heißt aber nicht, dass es weniger Büros geben wird. Sie werden nur anders aussehen. Die Ausstattung von Büroimmobilien und Wohnungen wird sich verändern.

TiAM: Und drittens?

Isak: Der dritte Trend ist das Thema Nachhaltigkeit. Dieser Trend hat viele Aspekte – von Baumaterial über Energieversorgung bis hin zu nachhaltiger Bewirtschaftung. Was aber auch für eine stärkere Durchmischung von Nutzungsarten spricht, ist, dass es Ressourcen schont, wenn die Menschen zwischen ihren verschiedenen Lebensbereichen kürzere Wege haben. Nachhaltigkeit, Digitalisierung und Flexibilisierung wirken also aufeinander ein. Deshalb ist es aus unserer Sicht richtig, unseren Fokus verstärkt darauf zu setzen und Objekte anzukaufen, die eine gemischte Nutzung haben oder Teil eines gemischt genutzten Quartiers sind. Solche Objekte haben wir bereits im Portfolio, wollen diesen Bereich aber noch weiter ausbauen.

TiAM: Und diese Objekte suchen Sie in den teuren A-Lagen?

Isak: Der Trend geht eindeutig hin zu mehr Standortqualität. Das gilt für Deutschland, aber auch für ganz Europa. Aber es muss nicht immer die lupenreine und dann im Zweifel auch teure A-Lage sein. Wichtig ist auch, über welches Potenzial eine Lage noch verfügt. Das beste Beispiel dafür ist Paris. Im Jahr 2024 wird dort die Olympiade stattfinden. Bis dahin baut die Stadt ihre Infrastruktur komplett um. Insgesamt werden Metrolinien mit einer Länge von 200 Kilometer neu gebaut. Wir haben mit unserem Objekt Pleyad im Stadtteil Saint Denis in Paris eine Liegenschaft im Portfolio, bei der wir davon ausgehen, dass sie auch in den kommenden zehn bis 15 Jahren noch über sehr viel Potenzial verfügt.

TiAM: Welches Potenzial meinen Sie?

Isak: Vor der Haustür werden bald vier neue Metrolinien zugänglich sein, das Objekt ist langfristig gut vermietet – und das mit einer Staffelmiete. Im Quartier und im Objekt selbst kommen sämtliche Vorteile moderner Immobilien zusammen. Paris ist ohnehin hier Vorreiter und vielen anderen europäischen Städten um einiges voraus. In Saint Denis kann man sich urbanes Leben der Zukunft schon heute vorstellen. Und wir sind mit unserem Objekt mittendrin. Wir haben sogar noch Ausbaureserven, weil wir dort unbebauten Grund im Bestand haben.

TiAM: Wenn man sich Ihr Portfolio ansieht, fällt auf, dass es zwar einen geringen Leerstand gibt. Aber just im kommenden Jahr laufen einige Mietverträge aus. Wie ist der aktuelle Stand?

Isak: Am Standort Luxemburg, um den es hier im Wesentlichen geht, gibt es aktuell eine Leerstandsquote von durchschnittlich zwei Prozent. Der Markt ist de facto leergefegt. Wir haben keine Sorgen, unser Objekt dort zu angemessenen Konditionen wieder zu vermieten.

TiAM: Welche Renditen können Anleger mit Ihrem Fonds mittel- bis langfristig erwarten?

Isak: Wir streben für die kommenden drei Jahre Renditen von drei bis vier Prozent an.

TiAM: Stecken noch Risiken im Portfolio Ihres Fonds? Beispielsweise in Bezug auf das Thema Nachhaltigkeit? Oder bei Bauprojekten?

Isak: Bauprojekte verfolgen wir derzeit nicht. Und beim Thema Nachhaltigkeit sind wir sehr darauf bedacht, dass wir unser Portfolio nach und nach mit den Anforderungen mitwachsen lassen. Wir haben diesen Trend früh erkannt und sind hier auf dem richtigen Weg. Mit unserem Fonds nehmen wir seit 2011 am GRESB Real Estate Assessment teil. Dort werden Immobilien anhand von Nachhaltigkeitskriterien bewertet. Die Bewertungsergebnisse für diesen Fonds konnten wir kontinuierlich verbessern und haben bereits zum sechsten Mal in Folge die Auszeichnung „Green Star – 5-Stars“ erhalten.

Der Fonds

Stand: 20.10.2021