Mieter versus Vermieter: 15 wichtige Urteile im Überblick

Wohnraum ist vielerorts ebenso knapp wie begehrt. Rund sieben Millionen private Vermieter stehen fast 40 Millionen Mieter gegenüber. Wohnen ist für alle existenziell und für Vermieter darüber hinaus ein wichtiges Investment.

So ist es nicht verwunderlich, dass es immer wieder zu Streit kommt. Gerichte verhandeln aktuell rund 300.000 Mietsachen pro Jahr. Das ist jeder sechste Zivilprozess in Deutschland. Dabei geht es vor allem um vermeintlich falsche Betriebskostenabrechnungen, zurückgehaltene Kautionen, unberechtigte Mieterhöhungen und schwere Vertragsverletzungen. Die Verfahren sind meistens nicht nach der ersten Instanz beendet. Immer häufiger wird der Rechtsweg bis hin zum Bundesgerichtshof (BGH) beschritten.

Mit einem heißes Eisen müssen sich mittlerweile die obersten Gerichte befassen: mit der Mietpreisbremse, die seit Juni 2015 in Metropolregionen verhindern soll, dass Eigentümer bei einem Mieterwechsel den Preis kräftig erhöhen. Solche Regelungen, die bald bis 2025 verlängert werden sollen, gelten mittlerweile in 330 von 11.000 deutschen Städten und Gemeinden.

Das Bundesverfassungsgericht urteilte im vergangenen August, dass die Mietpreisbremse nicht gegen das Grundgesetz verstößt. Es liege im öffentlichen Interesse, "der Verdrängung weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken", befanden die Richter. Die Regulierung der Miethöhe sei auch verfassungsrechtlich geeignet, dieses Ziel zu erreichen. Dagegen erklärte der BGH fast zeitgleich die hessische Mietpreis­bremse von 2015 für nichtig - weil damals noch eine Begründung für deren Einführung fehlte.

Nachfolgend 15 aktuelle Gerichtsurteile in Sachen Mietrecht - vom Amtsgericht bis zum Bundesgerichtshof.

Urteile Zugunsten der Mieter

Abnutzung:
Kommt es zu Lackschäden an einem Heizkörper, weil der Wohnungsmieter daran einen Handtuchtrockner befestigt, überschreitet dies nicht den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Eine Schadenersatzpflicht des Mieters besteht in dem Fall nicht, urteilte das Amtsgericht Lingen. Diese Form der Abnutzung sei mit den monatlichen Mietzahlungen abgegolten. Az. 4 C 460/19

Betriebskosten:
Bei einer Notdienstpauschale für eine Wohnanlage handelt es sich nicht um Betriebskosten. Die Kosten seien nicht umlagefähige Verwaltungskosten des Vermieters, urteilte kürzlich das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg. Az. 64 S 25/18

Eigenbedarf I: 
Die Kündigung einer Wohnung ist möglich, wenn der Vermieter Eigenbedarf nachweist. Eine pauschale Begründung, ohne eine Person zu benennen, reicht dafür aber nicht aus. Das Amtsgericht Leonberg gab einer Mieterin recht, die ihre Kündigung als unwirksam erachtet hatte, weil nicht klar erkennbar war, wer in ihre Wohnung einziehen sollte. Az. 8 C 34/19

Eigenbedarf II:
Angenommen, der Vermieter täuscht Eigenbedarf nur vor und der Mieter zieht aus. Dann steht ihm als Schadenersatz neben den Umzugskosten und der doppelten Mietbelastung auch ein Ausgleich der Mietdifferenz gegenüber der neuen Wohnung zu, urteilte das Amtsgericht Coesfeld. Az. 4 C 156/19

Einzugsermächtigung:
Der Vermieter kann das Mietverhältnis bei Zahlungsverzug des Mieters mit zwei Monatsmieten oder bei laufend unpünktlichen Mietzahlungen außerordentlich und fristlos kündigen. Hat der Mieter jedoch eine Einzugs­ermächtigung erteilt, kann er regelmäßig nicht in Verzug ge­raten. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter davon keinen Gebrauch macht, weil er glaubt, dass das Konto des Mieters keine ausreichende Deckung aufweist, urteilte das Oberlandesgericht Karlsruhe. Az. 8 U 87/15

Fahrradstellplätze:
Neben der eigenen Wohnung darf in der Regel auch das Grundstück mitbenutzt werden. Ein vollumfängliches Verbot, Fahrräder oder Anhänger im Hof abzustellen, ist nicht wirksam, entschied kürzlich das Landgericht Hannover: Der Vermieter müsse eine zumutbare Abstellmöglichkeit zur Verfügung stellen. Az. 20 S 39/05

Modernisierungen:
Vermieter dürften Modernisierungskosten begrenzt auf die Miete aufschlagen. Bis Ende 2019 waren dies pro Jahr elf Prozent der anteiligen Ausgaben, seit diesem Jahr sind es noch acht Prozent. Wer sich nach der Renovierung die Miete nicht mehr leisten kann, darf vom Vermieter aber nicht einfach auf eine kleinere Wohnung verwiesen werden, urteilte der Bundesgerichtshof. Bei der Abwägung der Interessen müssten alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden. Es komme auch auf die Verwurzelung des Mieters in der Wohnung und seine gesundheitliche Verfassung an. Az. VIII ZR 21/19

Wohnungsübergabe:
Versucht ein Mieter nach dem Mietvertragsende erfolglos, mit seinem Vermieter einen Termin zur Übergabe der Wohnung zu vereinbaren, erlöscht seine Rückgabepflicht dadurch, dass er die Mietsache räumt und die Schlüssel dem Wachdienst übergibt. Der Mieter kann in dem Fall die Rückzahlung der Mietkaution verlangen, urteilte kürzlich das Oberlandesgericht Sachsen- Anhalt. Az. 1 U 25/18

Urteile Zugunsten der Vermieter

Beleidigungen:
Das Mietverhältnis kann vom Vermieter "aus wichtigem Grund" fristlos gekündigt werden, wenn ihm im konkreten Fall und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund liegt auch dann vor, wenn ein Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört. Nach ­einem neuen Urteil des Amtsgerichts Gronau rechtfertigt beispielsweise ein tätlicher Angriff und eine massive Beleidigung des Hausmeisters mit den Worten "Arschloch" und "Scheiß Ausländer" eine fristlose Kündigung ohne eine vorherige Abmahnung. Az. 2 C 121/18

Mängelbeseitigung:
Wenn Mieter Mängel in Wohnungen anzeigen, steht Vermietern das Recht zu, sich den angeblichen Mangel persönlich anzusehen, um zu entscheiden, ob und wie eine Mängelbeseitigung erfolgen soll. Verweigert der Mieter die Besichtigung und die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder durch von ihm beauftragte Handwerker, darf er die Mietzahlung nicht mindern, so der BGH. Az. VIII ZR 12/18

Mietkaution I: 
Vermieter dürfen Kautionsgelder nach Beendigung des Mietverhältnisses auch mit streitigen Forderungen aufrechnen, die gegen den Mieter bestehen. Schützenswerte Interessen des Mieters würden dadurch nicht berührt, da der Mieter bei streitigen Ansprüchen auf Rückzahlung der Kaution klagen kann, urteilte der BGH. Az. VIII ZR 141/17

Mietkaution II:
Nach Vertragsende müssen Vermieter Kautionen grundsätzlich innerhalb von sechs Monaten abrechnen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs kann diese Abrechnung auch durch eine Erklärung des Vermieters erfolgen, für welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der Kaution geltend macht. Nutzt der Vermieter diese Verwertungsbefugnis nicht, kann der Mieter seinerseits den fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch gegen die vom Vermieter erhobenen Forderungen aufrechnen. Az. VIII ZR 141/17

Rauchmelder:
Der Einbau von Rauchwarn­meldern in bestimmten Räumen ­einer Wohnung ist gesetzlich vorgeschrieben. Nach einem Urteil des Amtsgerichts Augsburg ist die Weigerung eines Mieters, den Einbau von Rauchwarnmeldern zu dulden, ein Kündigungsgrund. Diese Pflichtverletzung wiege so schwer, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zu zumuten ist, befanden die Richter. Az. 22 C 5317/17

Untervermietung:
Wenn ein Wohnungsmieter seine Wohnung oder Teile davon an Tages- oder Feriengäste vermietet, liegt rechtlich eine Unter­vermietung vor. Oft wird in Wohnungsmietverträgen die Untervermietung ausgeschlossen. Wenn der Mieter gegen das Verbot der Untervermietung verstößt, kann ihn der Vermieter abmahnen. Falls der Mieter trotz Abmahnung die Wohnung weiter untervermietet, steht dem Vermieter ein Kündigungsrecht zu. Selbst wenn das Recht zu einer Untervermietung nicht ausgeschlossen ist, kann die Untervermietung an Tages- oder Feriengäste unzulässig sein, urteilte der BGH. Az. VIII ZR 210/13

Wohnungslüftung
Eine erhebliche Vertragsverletzung, die den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, kann vorliegen, wenn der Mieter seine Wohnung bis auf 50 bis 60 Zentimeter breite Durchgänge zustellt und das Lüften durch Verstellen von Fenstern und Balkontüre unmöglich macht, urteilte das Landgericht Karlsruhe. Az. 11 S 14/14