Wohnimmobilien: Zeit, zu (ver)handeln

Deutsche Finanzinstitute vergaben im März laut Bundesbank rund 32 Milliarden Euro an privaten Wohnungsbaukrediten – so viel wie noch niemals zuvor. Seitdem ist der Markt für Immobilienfinanzierungen regelrecht eingebrochen. Im August schrumpfte das Kreditvolumen auf nur noch 18,5 Milliarden Euro, dem niedrigsten Monatswert seit fast vier Jahren. Immobilienmakler klagen bereits darüber, dass das Geschäft schwieriger geworden ist.

Objekte, die sich noch vor ein paar Monaten quasi von selbst verkauft hätten, liegen plötzlich schwer im Hängeregister. Das hat viele überrascht. Marktschwankungen ist die Branche zwar gewohnt. Doch die Entwicklung, die derzeit zu beobachten ist, vollzieht sich scheinbar im Zeitraffer.

„Als die EZB anfing, die Zinsen zu erhöhen, haben sich viele Eigenheimbesitzer gleichzeitig entschlossen, schnell noch ihre Immobilie auf den Markt zu werfen. Dadurch hat sich das Angebot auf dem Immobilienplattformen im Internet schlagartig erhöht. Gleichzeitig hat sich durch die Zinserhöhungen die Zahl der potenziellen Käufer drastisch reduziert“, so Herbst. Viele Familien mit Eigenheimwunsch könnten sich die immer noch hohen Preise bei den gleichzeitig gestiegenen Finanzierungskosten schlicht nicht mehr leisten. Die Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen sei allein im vergangenen Monat um 20 Prozent gesunken. Das Verhältnis von Verkäufern zu Kaufinteressenten sei sehr plötzlich gekippt. Das habe dazu geführt, dass die angebotenen Objekte nun länger auf den einschlägigen Immobilienportalen stünden. So entstehe der Eindruck, der geforderte Preis sei zu hoch. „Käufer, die mehr Eigenkapital aufbringen können und insbesondere Kapitalanleger, die auf die Rendite der Objekte achten, zögern derzeit bewusst, um die Preise weiter zu drücken. Dass niemand weiß, wie weit die Zinsen noch steigen werden, spielt ihnen derzeit in die Hände. Warten lohnt sich für Käufer, die genug Geduld aufbringen“, erklärt Max Herbst.

Verantwortungsvolle Betreuung kann bedeuten, vom Kauf abzuraten

Ein weiterer Grund für den Rückgang des Volumens bei Baufinanzierungen ist die zunehmende Zurückhaltung der Banken, die bei der Kreditvergabe restriktivere Finanzierungsbedingungen stellen. „In ihren Berechnungen, ob ein Käufer den Immobilienkredit überhaupt noch stemmen kann, setzen sie inzwischen deutlich höhere Lebenshaltungskosten an. Bei verhältnismäßig geringem Eigenkapitalanteil schauen sie besonders genau hin“, sagt Ditmar Rompf, Vorstandsvorsitzender des Baufinanzierungsvermittlers Hüttig & Rompf AG. „Schon aus unserer eigenen Verantwortung heraus haben wir zuletzt mehr Kaufinteressenten wieder nach Hause schicken müssen. Viele drohen schlicht, sich zu übernehmen oder sie bekämen von den Banken aktuell ohnehin eine Absage.“ Die Übrigen hätten ihren Eigenkapitalanteil nach jüngsten Erhebungen des Finanzierungsexperten signifikant erhöht. So brächten Eigennutzer im dritten Quartal 2022 durchschnittlich rund 26 Prozent der Kosten an Eigenkapital auf, während es ein Jahr zuvor noch 21 Prozent waren. Bei den Kapitalanlegern sei der Anteil der eigenen Mittel binnen Jahresfrist von 24 Prozent auf 28 Prozent angestiegen. „Diesen Anstieg, insbesondere aber die zinsbedingt höheren laufenden Kosten, können sich viele Bau- und Kaufinteressenten nicht mehr leisten. Oft wird der Wunsch nach einer eigenen Immobilie deshalb fallengelassen oder auf die lange Bank geschoben. Dabei ist nicht abzusehen, dass sich die Zinssituation in näherer Zukunft wieder bessern wird. Ganz im Gegenteil“, so Rompf.

Mögliche Lösung: Geringere Tilgung in Kombination mit Bausparvertrag

Statt eines Aufschubs des Projekts, empfehlen Hüttig und Rompf ihren Kunden zuweilen, auf niedrigere Tilgungssätze auszuweichen und diese mit einem Bausparvertrag zu kombinieren. „Dadurch lassen sich die Monatsraten überschaubar halten und Immobilienkäufer können sich schon jetzt gute Zinskonditionen für die Zeit nach der Zuteilungsreife des Bausparvertrags sichern“, erklärt Rompf. Hätten sich knapp zwei Drittel der Eigennutzer vor einem Jahr noch für Tilgungsraten zwischen zwei und drei Prozent entschieden, sei dieser Anteil inzwischen auf unter 50 Prozent abgesunken. Die Quote mit Tilgungen von ein bis zwei Prozent habe sich parallel dazu um 29 Prozentpunkte erhöht. Dennoch sei die monatliche Belastung für Zins und Tilgung bei Eigennutzern von durchschnittlich 1.419 Euro auf 1.812 Euro und bei Kapitalanlegern von 988 Euro auf 1.192 Euro angestiegen, rechnet Rompf vor.

Fazit: Auch wenn die Preise bei Bestandsimmobilien zurückgegangen sind, liegen sie immer noch auf einem hohen Niveau. Gleichzeitig sind die Finanzierungskosten gestiegen. Das hat viele potenzielle Kaufinteressenten aus dem Markt genommen. Für Kapitalanleger mit finanziellem Polster öffnet sich jedoch derzeit ein Chancenfenster für Preis-Verhandlungen. Der Faktor Zeit spielt ihnen derzeit in die Hände. Darauf sollten sich Immobilienmakler einstellen.