Scope: Immofonds veräußern Objekte mit Verlust
Die Ratingagentur Scope hat sämtliche offene Immobilienfonds in Abwicklung analysiert. Objekte verlieren weiter an Wert.29.11.2013 | 06:45 Uhr von «Patrick Daum»
Die Ratingagentur Scope hat alle elf offenen Immobilienfonds analysiert, die sich in der Abwicklung befinden. Ein besonderes Augenmerk lag dabei auf den bislang erfolgten Verkäufen. Die Wertentwicklung und die Risiken der verbleibenden Bestandsobjekte wurden ebenfalls untersucht.
Insgesamt haben die Fonds, seit dem Zeitpunkt an dem ihre Auflösung bekannt gegeben wurde, 126 Objekte verkauft. Gewinne konnten dabei nicht erzielt werden. Im Gegenteil: Der Verkaufspreis lag durchschnittlich 12,5 Prozent unterhalb des Verkehrswertes zum Zeitpunkt der Auflösungsbekanntgabe. „Mit Fortschreiten der Abwicklungsfrist nehmen die Wertverluste zu“, so die Scope-Analysten. „Während sich der durchschnittliche Unterschied zwischen Verkaufspreis und gutachterlichem Verkehrswert im ersten Jahr nach Auflösungsbekanntgabe noch in Grenzen hält (-6,9 Prozent), liegt er im zweiten und dritten Jahr bereits bei -18,5 Prozent bzw. -22,2 Prozent.“
Aktuell sind Scope zufolge noch 381 Objekte im Bestand der elf Fonds. Seit der Entscheidung zur Abwicklung haben sie im Durchschnitt 4,5 Prozent an Wert verloren. Die Ratingagentur erwartet im Zuge der Veräußerung weitere Wertkorrekturen in Höhe von durchschnittlich fünf Prozent. „Die Portfolios der Fonds unterscheiden sich allerdings deutlich“, so die Analysten. „Bei einigen Fonds ist mit weiteren Abschlägen von bis zu 15 Prozent zu rechnen.“
Die risikoärmsten Portfolios haben nach Ansicht von Scope der KanAm grundinvest, der CS Euroreal, der TMW Immobilien Weltfonds sowie der SEB ImmoInvest. Höhere Risiken bestünden bei den drei DEGI-Fonds Global Business, International und German Business sowie dem AXA Immoselect.
Offene Immobilienfonds, denen Scope ein geringes Risiko bescheinigt
Offene Immobilienfonds, denen Scope ein höheres Risiko bescheinigt
Grafik-Quellen: FINANZEN FundAnalyzer (FVBS)
Die Analyse von Scope zeigt, dass eine hohe Vermietungsquote vor Abschlägen bei der Veräußerung schützt. „Dies gilt sowohl bei bereits verkauften als auch bei Bestandsobjekten“, so die Analysten. „Vor allem bei Objekten mit Leerständen von mehr als 42 Prozent fielen die Abschläge zweistellig aus.“ Weniger ausschlaggebend sei der Einfluss der Objektgröße auf die Wertentwicklung. Im Durchschnitt hätten Immobilien aller Größenklassen zwischen 8,1 Prozent und 9,3 Prozent an Wert verloren. Nur bei sehr großen Objekten mit einem Wert von 200 bis 500 Millionen Euro sei der Verlust mit einem Prozent geringer gewesen.
(PD)