Ausblick Immobilien: Warum Wohnungen und Büros nicht günstiger werden

Die vergangenen beiden Jahre waren eine Enttäuschung für alle, die glaubten, dass wegen der Pandemie Wohnungen in der Stadt oder Büros billiger werden würden. "Solange die Zinsen niedrig bleiben, wird weiterhin viel Geld in Immobilien fließen", sagt Felix Schindler, der beim Hamburger Investmenthaus HiH Immobilienmärkte analysiert. Das habe vor allem damit zu tun, dass, wie er sagt, "Anleihen keine ausreichenden Renditen bringen". Er glaubt auch, dass die Zinsen im kommenden Jahr und auch darüber hinaus nicht in dem Maß steigen, dass Anleihen attraktiver als Immobilien werden. So ganz unproblematisch für die Immobilienwirtschaft sind steigende Zinsen aber nicht. "Bei Finanzierungen schmerzt jede kleine Zinserhöhung", so Schindler. Er geht davon aus, dass neben Wohnimmobilien in den großen Ballungsräumen und deren Speckgürteln vor allem Logistikcenter teurer werden.

Doch nicht nur das, was Experten den "Anlagedruck" nennen, wird viele Immobilien, ganz gleich, wie sie genutzt werden, teurer machen, sondern auch die Baukosten. "Und der Fachkräftemangel", wie Pepijn Morshuis, Chef von der Trei Real Estate, der Immobiliengesellschaft von Tengelmann, sagt. Seiner Ansicht nach werden diese Punkte auch dafür sorgen, dass aus dem Plan der neuen Bundesregierung, jährlich 400 000 neue Wohnungen zu bauen, nichts wird.

Das soll aber nicht heißen, dass alle, die ihr Geld in Immobilien stecken, sich zurücklehnen und darauf warten können, dass ihnen pünktlich die Miete überwiesen wird und ihr Anwesen sozusagen minütlich an Wert gewinnt. "Wer Wohnungen, Büros oder Ladenlokale in bester Lage sein Eigen nennt, wird davon langfristig profitieren, aber gerade wenn das Objekt nicht mehr dem neuesten Standard entspricht, wird er über kurz oder lang investieren müssen", sagt Schindler. Denn Mieter und vor allem Investoren seien anspruchsvoller geworden, ergänzt Morshuis, Erstere wollen, dass sich der Besitzer schnell um ihre Belange kümmert, und Anleger, vor allem institutionelle, legten immer mehr Wert auf Nachhaltigkeit - vor allem bei Bürogebäuden. Immobilien, die schlecht gedämmt sind oder bei deren Bau schon wenig umweltfreundliche Materialien verwendet wurden, gelten wegen ihrer schwachen CO2-Bilanz als wahre Dreckschleudern. Laut verschiedenen Studien tragen alle Immobilien rund um den Globus 40 Prozent zum weltweiten CO2-Ausstoß bei. "Wenn ein Land seine Klimaziele erreichen will, wird es also zwangsläufig auch bei der Immobilienwirtschaft ansetzen", sagt Morshuis.

Welche Arten von Immobilien werden künftig gefragt sein? Felix Schindler sieht vor allem Wohnungen und Logistikimmobilien im Vordergrund stehen. Dazu gehören auch kleinere Standorte in den Städten, von denen aus Lieferdienste etwa verderbliche Lebensmittel zu den Kunden bringen können.

Herausfordernde Investments sind laut Schindler schon heute ältere Gebäude, die nicht den modernen Standards entsprechen in Lagen, die abends mehr oder weniger ausgestorben sind. Das gilt nach Ansicht von Pepijn Morshuis vor allem für Shoppingcenter.

Lebendige Innenstädte. Was die Innenstädte angeht, sind beide Experten optimistisch. "Solche Lagen bleiben spannend, vor allem, wenn sie verschiedene Nutzungsarten - Wohnen, Leben und Arbeiten - kombinieren", sagt Schindler und verweist auf Konzepte wie die 15-Minuten-Stadt, wie sie in Paris umgesetzt werden. In der französischen Hauptstadt soll der Autoverkehr weniger werden, zugunsten von Fahrrädern und Fußgängern, die für alle wichtigen Besorgungen des Lebens nicht länger als 15 Minuten unterwegs sein sollen.

Dieser Artikel erschien zuerst am 03.01.2022 auf boerse-online.de