Immobilienmarkt: „Renditen von zwölf Prozent und mehr im Jahr sind möglich“

TiAM FundResearch: Herr Towns, bevor wir zu den Chancen kommen, lassen Sie uns erst einmal über die Preisrückgänge auf den Immobilienmärkten sprechen. Wie schlimm ist die Situation?

Martin Towns: Die Immobilienbewertung ist aufgrund höherer Zinssätze beinahe überall in der Welt zurückgegangen, nur das Ausmaß ist sehr unterschiedlich. Am schnellsten und am stärksten haben sich die Preise am britischen Markt angepasst, dann folgen Europa und die USA. Was sich ebenfalls zeigt, dass der Preisrückgang für Immobilien in B-Lagen deutlich stärker sind als in A-Lagen.

Wie weit werden die Preise noch fallen?

Die meisten Immobilienmärkte befinden sich unserer Meinung nach schon in der Nähe eines zyklischen Tiefs. Es gibt gute Gründe anzunehmen, dass die Preise sich stabilisieren und sogar zulegen werden, wie es in einzelnen Märkten - beispielsweise im Bereich der Multi-Unit-Logistik in Großbritannien - bereits der Fall ist.

Was macht Sie so zuversichtlich?

Es gibt einen gegenläufigen Trend bei den Miet- und Einkommensfundamentaldaten. So legte das weltweite Mietwachstum in den letzten drei Jahren stärker als im letzten Jahrzehnt zu. Grund ist, dass sich die Volkswirtschaften als robust erwiesen haben. Dieser Aufschwung dürfte anhalten und den Mietpreisen insbesondere in Europa und Großbritannien stützen. Außerdem steigt der Urbanisierungsgrad Europas. Die EU-Bevölkerung stagniert zwar weiterhin, wächst aber in vielen Städten. Dazu kommt ein weiterer Mietpreistreiber im Immobilienmarkt.

Hat der Home-Office-Trend keinen negativen Einfluss?

Doch, das kann man an den Zahlen ablesen. Vor allem in den USA sind die Leerstandsraten für Büros deutlich höher als in Europa und Asien. Ein Grund könnte sein, dass in den USA häufig lange Strecken gependelt werden müssen; Home-Office für die Arbeitnehmer ist daher in den USA viel attraktiver. Darüber hinaus ist Remote- oder Hybridarbeit in den USA immer noch üblich, während in Europa ein allmählicher Trend zur verstärkten Nutzung des Büros zu beobachten ist.Es gibt einen gegenläufigen Trend bei den Miet- und Einkommensfundamentaldaten. So legte das weltweite Mietwachstum in den letzten drei Jahren stärker als im letzten Jahrzehnt zu. Grund ist, dass sich die Volkswirtschaften als robust erwiesen haben. Dieser Aufschwung dürfte anhalten und den Mietpreisen insbesondere in Europa und Großbritannien stützen. Außerdem steigt der Urbanisierungsgrad Europas. Die EU-Bevölkerung stagniert zwar weiterhin, wächst aber in vielen Städten. Dazu kommt ein weiterer Mietpreistreiber im Immobilienmarkt.

Welcher?

Wir müssen mit einem unzureichenden Angebot an neuen, qualitativ hochwertigen Immobilien auf dem Markt rechnen, da die Baukosten stark gestiegen sind und die Finanzierungen der Projekte schwieriger geworden ist. Mehr Mieternachfrage und weniger Angebot sind kombiniert die beste Voraussetzung für weitere Mietpreissteigerungen. Dies gilt insbesondere für zentrale Citylagen, wo das Angebot für moderne Immobilien noch kleiner und die Nachfrage noch höher ist.

Hat der Home-Office-Trend keinen negativen Einfluss?

Doch, das kann man an den Zahlen ablesen. Vor allem in den USA sind die Leerstandsraten für Büros deutlich höher als in Europa und Asien. Ein Grund könnte sein, dass in den USA häufig lange Strecken gependelt werden müssen; Home-Office für die Arbeitnehmer ist daher in den USA viel attraktiver. Darüber hinaus ist Remote- oder Hybridarbeit in den USA immer noch üblich, während in Europa ein allmählicher Trend zur verstärkten Nutzung des Büros zu beobachten ist.

Wohin geht der Trend bei Büroimmobilien?

Beim Kampf um Talente werden auch die Arbeitsbedingungen bzw. Arbeitsumgebung immer entscheidender. Daher suchen Unternehmen verstärkt Gebäude, die für ihre Mitarbeiter attraktiv sind; dabei handelt es sich meist um Neubauten höherer Qualität. Dazu zählt auch, dass die Büros die neuesten ESG-Standards erfüllen. Die Folge ist, dass von 2020 bis 2023 der Anstieg des Mietniveaus in den besten oder erstklassigen Gebäuden viel größer war als bei durchschnittlichen Büros.

Welche Segmente des Immobilienmarkts sind für Sie 2024 besonders attraktiv?

Die weiter zunehmende Urbanisierung und der Mangel an neuen Bauprojekten kombinierten mit dem Trend zur hybriden Arbeitsweise sprechen auf der Wohnimmobilienseite für Multi-Family-Wohneinheiten. Aber auch Studentenwohnheime sind interessant. Auf der Gewerbeimmobilienseite sind Logistikimmobilien - angesichts der höheren Einkommensrenditen und des weiteren Wachstumspotenzials - in diesem Jahr besonders attraktiv. Aber auch die Finanzierungsseite von Immobilienprojekten bietet Chancen.

Inwiefern?

Früher dominierten Banken fast zu 100 Prozent der Immobilienfinanzierung, doch die Finanzinstitute ziehen sich aufgrund von Regulierungsanforderungen immer weiter zurück. Das bietet institutionellen Investoren eine gute Gelegenheit, in diesen Markt zu investieren.

Über welche Summen reden wir?

Allein das Volumen des europäischen Immobilienschuldenmarkts beläuft sich derzeit auf 1,5 bis 1,6 Billionen Euro. Dazu kommen noch einmal der Bedarf an 250 Milliarden Euro für neue Projekte. Und das sind nur die Zahlen für Europa.

Welche Rendite dürfen Investoren als Kreditgeber erwarten?

Vorrangige Hypotheken bringen aktuell etwa sieben bis acht Prozent Rendite im Jahr, während nachrangige Kredite Renditen von zwölf Prozent und mehr per anno abwerfen können. Vorteilhaft ist zudem, dass die Immobilienpreise gefallen sind, denn dies erhöht die Sicherheitsmarge für die Kreditgeber.