KGAL: Kein Todesstoß für die Assetklasse Immobilie

Haben die Corona-Lockdowns und der damit verbundene Homeoffice-Boom die Verhältnisse auf dem Gewerbeimmobilienmarkt stark verändert? Sind Büroimmobilien nun nicht mehr gefragt? Axel Drwenski von KGAL Investment Management hat dazu eine klare Haltung. „Die Immobilienbranche lebt“, sagt er auf der FondsConsult Investment-Konferenz in München und legt dar, warum die Pandemie nicht zu einer Krise geführt habe. Insgesamt bewege sich der Markt unter dem Strich seit sechs Jahren stabil. Genau hinschauen müsse man bei den verschiedenen Segmenten. Es gebe Marktverschiebungen, die man nüchtern analysieren müsse. „Geht man allein nach den Medien-Schlagzeilen, könnte man den Eindruck gewinnen, der gewerbliche Immobilienmarkt sei komplett zusammengebrochen. Aber wenn man sich die Zahlen genau ansieht, stellt man fest, dass die Lage viel komplexer ist. Die Transaktionsvolumina sind zwar in einigen Segmenten gesunken, in den Bereichen Logistik, Wohnen und Pflegeheime sind sie aber sogar gestiegen“, sagt Axel Drwenski.

Außerdem müsse man mit Superlativen vorsichtig sein. Die Pandemie habe zwar auf den Markt gewirkt. Das sei jedoch kein Vergleich mit der Finanzkrise in den Jahren 2008 und 2009. Das sei dramatisch gewesen damals. Die Corona-Pandemie müsse anders eingeordnet werden, eher als ein Trendbeschleuniger und nicht als Auslöser einer plötzlichen Disruption des Immobilienmarktes. „Die Einkaufsstraßen, die wir aus unserer Kindheit kennen, werden nicht die Einkaufsstraßen der Zukunft sein. Aber das liegt nicht an Corona“, so Drwenski. Die Entwicklung sei komplexer. So seien die Innenstädte in Düsseldorf, Hamburg oder Wien zwar schon wieder so gut besucht wie vor der Corona-Krise. Doch es gebe eine Verschiebung des Einkaufverhaltens. „Einzelhändler ziehen sich aus den Innenstädten zurück. Sogar Flagship-Stores werden wieder geschlossen. Das sind Entwicklungen, die es schon länger gibt. Gleichzeitig hat sich der Anteil des Online-Geschäfts an den Einzelhandelsumsätzen in den vergangenen zehn Jahren mehr als verdreifacht“, so Drwenski.

Ein Blick auf die zeitliche Länge der Einkaufsfahrten zeige, wie genau sich das Einkaufsverhalten in den vergangenen Jahren insgesamt verändert habe, auch unabhängig von Corona. „Die Anzahl der Einkaufsfahrten hat sich zwischen 2008 und 2017 um ein Viertel reduziert. Gleichzeitig ist die Strecke, die die Menschen zum Einkaufsziel zurücklegen, um zehn Prozent gewachsen. Warum ist das so? Weil die Leute offensichtlich gezielt dorthin fahren, wo sie etwas ganz Bestimmtes, Besonderes bekommen. Der Standardeinkauf wandert also immer mehr ins Onlinegeschäft ab. Die Gewinner im stationären Handel sind dafür die spezialisierten Fachmarktzentren und Geschäfte in Quartierslagen, also ein REWE oder ALDI in den Wohnquartieren“, erklärt Axel Drwenski. Wenn die Menschen in der Stadt normal einkaufen gingen, dann eher bei sich um die Ecke. Wer etwas außerhalb wohne, würde für den Standardeinkauf nicht mehr extra in die Stadt fahren.

Lage, Lage, Lage

Die Entwicklung habe auch in der Immobilienbranche für ein Umdenken gesorgt. Einer Umfrage unter Immobilienexperten zufolge seien Shoppingcenter als Investitionsobjekte mittlerweile kaum noch gefragt. Dafür seien Büroimmobilien wieder attraktiver. „Vor drei bis fünf Jahren war das noch ganz anders. Die durchschnittliche Shoppingmall in Stadtrandlage ist heute out. Shoppingcenter in Innenstadtlagen mit Erlebnisfeeling dagegen bieten der Umfrage zufolge noch Perspektiven. Auch Fachmarktcenter wie Baumarkt, Tiernahrung und Drogerie nebeneinander ziehen immer noch“ so Drwenski.

Und natürlich sei auch immer noch die Lage entscheidend. Die Passagen in den großen Städten seien weiterhin begehrt. Und auch ein Mittelzentrum wie Limburg zum Beispiel habe ein großes Einzugsgebiet und damit eine Perspektive. Doch die Auswahl an aussichtsreichen Lagen sei insgesamt geschrumpft. „Früher gab es A-, B-, C- und D-Lagen. Heute gibt es nur noch A- und D-Lagen. Leicht abseits der großen Einkaufsstraßen geht nichts mehr. Bis auf Shoppingcenter sind überall die Preise gestiegen und die Renditen gesunken. Jeder möchte jetzt einen REWE in der Innenstadt haben“, sagt Axel Drwenski. Innenstadtlagen seien aber nicht duplizierbar. Deshalb würden sich dort zwar vielleicht die Nutzungsarten ändern, nicht aber die Preise.

Der Büroimmobilienmarkt lebt

Homeoffice sei in der Coronazeit ein großes Thema gewesen. Und insbesondere Tech-Unternehmen würden intensiv darüber nachdenken, auch in Zukunft verstärkt Mitarbeiter zu Hause arbeiten zu lassen. Insgesamt sei der Trend aber ein anderer, so Drwenski. „Bei Büroimmobilien liegt die Leerstands-Quote in Frankfurt bei gerade einmal fünf Prozent. Zum Vergleich: In der Finanzmarktkrise vor zwölf Jahren waren schon mal 20 Prozent der Gewerbeflächen leer“, so Drwenski. Von einer schweren Krise können also keine Rede sein. Die Preise blieben stabil, auch weil die Bautätigkeit in den Jahren 2002 bis 2017 rückläufig war. Zwar habe man in den vergangenen Jahren etwas mehr gebaut, doch aufgrund der Lockdowns hätte es im vergangenen Jahr einen Knick in der Bautätigkeit gegeben. Die Quadratmeterpreise würden deshalb weiter steigen. Niemand in der Branche erwarte eine Katastrophe. Das gelte für ganz Europa. Man gehe davon aus, dass die Mieten weiter steigen würden. Von einer Krise sei nichts zu sehen. Es gebe kaum Leerstände. „Unternehmen, die umziehen wollen oder müssen, haben ein Problem“, erklärt Axel Drwenski.

Dass Homeoffices sich nicht so fulminant, wie zunächst prognostiziert, durchsetzen würden, habe auch damit zu tun, dass man gelernt habe, dass Homeoffice-Arbeit nicht nur Vorteile für die Mitarbeiter habe. Die Gesundheit würde oft leiden, Konzentrations- und Bewegungsmangel würde zunehmend beobachtet, und es fehlten die sozialen Kontakte in der Firma. „Die Pläne der Unternehmen, Homeoffice anzubieten, haben sich in den vergangenen Jahren nicht geändert. Auch nicht nach den Erfahrungen in der Coronakrise“, so Drwenski. Allerdings hätten sich die Ideen zur Nutzung von Büroraum weiterentwickelt. „Wir wollen nicht Büros abbauen, sondern umbauen und die Flächen flexibler gestalten. Denn das Mitarbeitermanagement wird in Zukunft herausfordernder. Wenn Mitarbeiter nicht ständig, aber immer wieder im Homeoffice arbeiten, müssen Arbeitgeber schätzen, wie viele Arbeitsplätze und Besprechungsräume sie im Büro vorhalten und wie sie diese einsetzen wollen“, erklärt Axel Drwenski.

Renditen oberhalb von drei Prozent möglich

Was die Rentabilität von Gewerbeimmobilien angeht, bleibt Axel Drwenski vorsichtig optimistisch. Sehe man sich die Ankaufsrenditen an, ergäben sich für verschiedene Segmente zwar unterschiedliche Perspektiven. Renditen oberhalb von drei Prozent seien aber durchweg für alle Bereiche erzielbar. Vorteil des KGAL Immosubstanz sei, dass es zwar ein relativ kleiner Immobilienfonds sei, aber er sei gut diversifiziert. „Im mittelgroßen Segment mit weniger als 100 Millionen Euro pro Objekt sind deutlich höhere Renditen zu erzielen als bei großen Volumina“, sagt Axel Drwenski.