Die 10 besten Offenen Immobilienfonds für Europa

Der Baubranche geht es nicht gut. Die hohe Inflation und steigende Finanzierungskosten haben vielen potenziellen Bauherren den Spaß daran verdorben, in Immobilien zu investieren. Auch etlichen Baukonzernen ist der teuflische Kostenmix nicht gut bekommen. Offene Immobilienfonds sind von der Flaute allerdings nur am Rande betroffen. Was auf den ersten Blick paradox klingt, erschließt sich beim zweiten Blick, wenn man die Komponenten betrachtet, aus denen sich die Performance von Immobilienfonds zusammensetzt: die Mietrendite, die Wertveränderungen der Gebäude und die Verzinsung der Liquidität. Die Mietrendite lag im vergangenen Jahr im volumengewichteten Durchschnitt laut einer Untersuchung der Ratingagentur Scope bei 3,7 Prozent netto und lag damit zum ersten Mal seit Jahren höher als im Vorjahr. Denn die meisten Gewerbemietverträge sind indexiert. Mit steigender Inflation erhöhten sich deshalb viele Mieten. Die Entwicklung der Bestandsbewertung war im vergangenen Jahr dank erfolgreicher Verkäufe positiv. Wie sich 2023 entwickeln wird, ist offen. Mittel- bis langfristig dürften Bestandsimmobilien aber davon profitieren, dass derzeit weniger gebaut wird. Büroimmobilien in sehr guten Lagen und mit guter ÖPNV-Anbindung sind ohnehin immer gefragt. Schwierig könnte es vielleicht für Objekte in weniger guten Lagen werden. Deshalb lohnt ein Blick unter die Motorhaube der verschiedenen Offenen Immobilienfonds. Erwähnenswert ist auch der dritte Performancefaktor: die Liquiditätsrendite. Die gestiegenen Zinsen sorgen dafür, dass die Fonds ihre freien Mittel jetzt rentabler anlegen können als in den vergangenen Jahren. So hat der Zinsanstieg auch hier etwas Gutes für die Fonds.

Europa first

In den beiden vergangenen Jahren haben Fonds, die in US-amerikanische und britische Immobilien investiert haben, im Branchenvergleich sehr gut abgeschnitten. Der Performancevorsprung gegenüber Immobilienfonds, die in der Eurozone investieren, war aber in großen Teilen der Entwicklung am Devisenmarkt geschuldet. Seit Herbst vergangenen Jahres hat der Wind gedreht. Deshalb lohnt sich ein Blick auf Fonds aus dem Euroraum. Wer ohne Währungsrisiko in Immobilienfonds investieren will, findet hier eine Reihe von Fonds, die sich von der schlechten Stimmung nicht beeindrucken lassen und verlässlich positive Renditen liefern.

Das Ranking, erstellt mit der Fondssoftware FVBS Professional, bringt Licht ins Dunkel: Vergleicht man die europäischen Offenen Immobilienfonds miteinander, führt der Aachener Spar- und Stiftungsfonds mit einer Performance von rund 2,5 % das Feld der Top-10 an, dicht gefolgt von dem KGAL immoSUBSTANZ. Beide Fonds investieren hauptsächlich in gewerblich genutzte Immobilien in innerstädtischen 1a-Lagen an ausgewählten Standorten in Deutschland und Europa. Der DekaImmobilien Europa, der dritte im Bunde, der im laufenden Jahr die Performancemarke von zwei Prozent übersprungen hat, ist der mit Abstand größte Offene Europa-Immobilienfonds. Das Portfolio bietet eine breite Streuung über viele europäische Destinationen – und auch über den Euroraum hinaus. Der DekaImmobilien Europa investiert unter anderem auch in Großbritannien, Norwegen, Dänemark, Ungarn und der Schweiz.

Fonds mit einem Schwerpunkt auf Deutschland wie etwa der UniImmo: Deutschland, der Fokus Wohnen Deutschland oder der Habona Nahversorgungsfonds Deutschland könnten demnächst vor einem ganz neuen Hintergrund interessant werden. Laut dem am Mittwoch (16.8.2023) vom Bundeskabinett beschlossenen Entwurf des Zukunftsfinanzierungsgesetzes (ZuFinG) soll es Offenen Immobilienfonds ermöglicht werden, auch Grundstücke zu erwerben, auf denen sich ausschließlich Anlagen zur Erzeugung, zum Transport und zur Speicherung von Strom, Gas oder Wärme aus erneuerbaren Energien befinden. Sie dürfen diese Anlagen auch selbst betreiben. Das alles war bisher nicht erlaubt. Fonds haben bislang nur Solaranlagen auf Dächern installieren dürfen. Doch Grundstücke, die allein der Stromerzeugung mit erneuerbaren Energien dienen, ins Portfolio aufnehmen und sogar betreiben zu dürfen, eröffnet Immobilienfonds ein ganz neues Investitionsfeld. Die Commerz Real hat bereits angekündigt, für den Offenen Immobilienfonds hausInvest (aktuell nicht in den Top-10 vertreten) Solar- und Windparks kaufen zu wollen.

Fazit: Viele Offene Immobilienfonds, die in Europa investieren, verfügen über attraktive Objekte mit hohen Vermietungsquoten und bonitätsstarken Mietern. Die Nachfrage nach Immobilien in guten Lagen bleibt hoch. Dass aufgrund der hohen Zinsen und Baukosten derzeit weniger gebaut wird, kommt der Bewertung der Bestandsimmobilien eher zugute. Zusätzlich schützen die gesetzlichen Mindesthalte- und Kündigungsfristen vor kurzfristigen Mittelabflüssen aus den Fonds.