Verspätungsfalle für Erben: So ist die selbst genutzte Immobilie für Angehörige erbschaftssteuerfrei

Stirbt ein Immobilieneigentümer, können sich überlebende Ehegatten, amt­liche Lebenspartner und direkte Nachkommen für dessen Haus oder Eigentumswohnung die Erbschaftsteuer sparen. Erste Voraussetzung dafür ist, dass sie dort innerhalb von sechs Monaten nach Eintritt des Erbfalls ihren ersten Wohnsitz nehmen.

Die Steuerbefreiung für Familienheime setzt weiterhin voraus, dass der Erb­lasser sein "im Inland gelegenes Grundstück" bis zum Erbfall zu Wohnzwecken selbst genutzt hat oder daran "aus zwingenden Gründen", zum Beispiel wegen Pflegebedürftigkeit, gehindert war. Die Fläche der geerbten Wohnimmobilie darf zudem 200 Quadratmeter nicht übersteigen, damit Familienangehörige keine Erbschaftsteuer zahlen müssen.

Die Rechtsprechung zeigt sich aber weiterhin penibel bei der juristischen Auslegung dieses Steuer­vorteils. In einem nun entschiedenen Fall erbten zwei Brüder im Januar 2014 vom Vater ein 120 Quadratmeter Wohnfläche messendes Zweifamilienhaus, das dieser bis zu seinem Tod allein bewohnt hatte. Gut ein Jahr später schlossen die Erben einen ­sogenannten Vermächtniserfüllungs­vertrag, nach dem ein Bruder das Allein­eigentum an dem Haus erhalten sollte. Die Eintragung ins Grundbuch erfolgte im September 2015. Renovierungsangebote holte der neue Eigentümer ab April 2016 ein, die Bauarbeiten am Objekt begannen zwei Monate später.

Der BFH bestätigte in diesem Fall, dass Finanzamt und Finanzgericht die Steuerfreiheit zu Recht versagt hatten (Az. II R 37/ 16). Der Kläger habe das Haus auch nach dem Eintrag im Grundbuch nicht unverzüglich für seine eigenen Wohnzwecke bestimmt. Erst im April 2016, also mehr als zwei Jahre nach dem Todesfall und mehr als sechs Monate nach erfolgtem Grundbucheintrag, habe er Angebote von Handwerkern eingeholt und damit mit der eigentlichen Renovierung begonnen. Der Kläger habe nicht dargelegt und glaubhaft gemacht, dass er diese Verzögerung nicht zu vertreten habe. Schließlich wies der BFH darauf hin, dass der Kläger noch nicht einmal bis zum Tag der mündlichen Verhandlung vor dem Finanzgericht, also zwei Jahre und acht Monate nach dem Erbfall, in das Haus eingezogen war.

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