Stabilisator fürs Portfolio

Gunnar Herm, Head of Portfolio Management Germany & Austria bei UBS Real Estate, geht zwei großen Hobbys nach. Das eine ist der Langstreckenlauf, das andere sind Immobilien, mit denen er sich auch beruflich stark auseinandersetzt. Dies verriet Herm auf der FundForum Hybrid in München bei seinem Vortrag „UBS Euroinvest Immobilien - Herausforderungen in den neuen Arbeits- und Lebenswelten“. Was ihn am Thema Immobilie begeistert? „Das ist für mich ein extrem spannendes Thema: Denn die Immobilie ist an sich ja nichts wert. Eine Immobilie bekommt erst dann einen Wert, wenn jemand in der Immobilie Mehrwert erschafft, indem er mir als Investor eine Miete zahlt.“ Daher müsse er sich mich mit all den Faktoren wie Architektur und anderen Trends beschäftigen, die dafür sorgen, dass ich eine Immobilie vermieten kann. Viele dieser aktuellen gesellschaftlichen, wie ökonomischen Trends auf dem europäischen Immobilienmarkt standen daraufhin auch im Mittelpunkt seines Vortrags.

Gewerbeimmobilien im Fokus

Denn der Fokus des Fonds liegt auf Core-Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial in guten Lagen europäischer Metropolen. Dabei böten Gewerbeimmobilien aufgrund der niedrigen Korrelationen eine gute Ergänzung zu den traditionellen Anlageklassen Aktien und Anleihen. „Sie punkten mit ihrem defensiven Charakter und laufenden Erträgen durch Mieteinnahmen, die sie ähnlich zu Anleiheinvestments machen.“ Mieterträge wären zudem bei gewerblich genutzten Immobilien, insbesondere Büros, zu einem überwiegenden Teil indexiert. Das heißt, sie können im aktuellen Marktumfeld einen Inflationsschutz bieten. Herm betonte, dass Gewerbeimmobilien insbesondere vom Dienstleistungssektor genutzt werden. „Der Dienstleistungssektor befindet sich im Vergleich zum produzierenden Gewerbe weiter im positiven Zyklus.“ Folge: „Der Mietmarkt für Gewerbeimmobilien liegt selbst nach der Pandemie nahe einem Allzeit-Hoch.“

Aktuell kämen die steigenden Baukosten hinzu, die bremsend auf die Bautätigkeit einwirken. „Das Angebot an Gewerbe-Immobilien dürfte daher in den kommenden Jahren zurückgefahren werden“, erklärt Herm. „Und der aktuelle Leerstand in Europa liegt aktuell bei gerade einmal sechs Prozent, das ist deutlich niedriger als nach der Finanzkrise.“ In sehr guten Core-Lagen läge der Leerstand sogar nur bei ein bis zwei Prozent. Hier sei weiter Mitpreiswachstum möglich. Auch das steigende Zinsniveau sieht Herm nicht als Problem für den offenen Immobilienfonds an. Denn höhere Zinsen würden zu einem Abkühlen des spekulativen Segments führen. Im Bereich der Top-Immobilien habe es in den letzten zwei Jahren einige Übertreibung gegeben. „Jetzt kommen wir wieder zu dem Punkt, wo wir sehr attraktive Einstiegsmöglichkeiten sehen werden.“

Die ESG-Regulierung werde wiederum Preisdruck auf bestehende, nicht ESG-konforme Immobilien ausüben. In Zukunft dürfte daher auch die ESG-Performance der Objekte eine immer höhere Wertrelevanz erhalten. Auch im Bereich ESG konnte der Fonds in dem vergangenen Jahren kräftig punkten, so Herm. Der UBS Euroinvest Immobilien schloss bereits zum sechsten Mal in Folge das GRESB-Rating mit der höchsten Auszeichnung „Five-Star“-Fonds ab.

Herm legte zudem dar, wie wichtig es für Immobilieninvestoren sei, die Veränderungen in der Gesellschaft zu antizipieren. „Der Bedarf an städtischen Quartieren wächst, wo Immobilien als multifunktionale Räume genutzt werden können. Und da der Nahverkehr radial auf das Zentrum ausgerichtet sei, werden Innenstädte bei Büronutzern weiterhin sehr attraktiv bleiben.“ Die Objekte müssen aber nicht nur eine sehr gute Lage besitzen, sondern auch dem aktuellen Stand der Technik entsprechen. „Idealerweise bieten die Immobilien das Potenzial, eine Mischung aus verschiedenen Nutzungsarten sowie Mieterservices zu erreichen.“ Der Qualität des Arbeitsortes werde weiterhin hohe Bedeutung beigemessen. Um die Qualität und Besonderheiten lokaler Märkte besser beurteilen zu können, sei regionales Know- how extrem wichtig, weiß Herm. „Wir verfolgen einen lokalen Managementansatz, sprich wir verfügen über viele eigene Experten vor Ort, die über ihr Netzwerk und ihre lokale Expertise in der Betreuung der Objekte aber auch bei der Neuakquise von Objekten einen Unterschied machen können.“

Projekte in Paris, Mailand, Barcelona

Passende Beispiele dafür führte Herm an. So baut UBS Real Estate in Pleyad in Paris ein Gebäude mit mehreren Nutzungsarten. Vorteil: Dieses befindet sich inmitten im aktuell größten Infrastrukturprojekt das zum Start der Olympischen Spielen im Jahr 2024 beendet sein wird. Dabei werden 200 Kilometer neue U-Bahn-Strecke und vier neue Metrolinien gebaut, die alle an einem Punkt zusammenkommen, an dem sich das neue UBS-Projekt befindet. Ein weiteres Objekt des Fonds befinde sich in Mailand. Dieses profitiere davon, dass die Universität einen neuen Campus gebaut habe und eine neue Bahnstation sowie ein gemischt genutztes Wohngebiet entstehe. Zusätzlich wurde die Gegend durch ein Kulturzentrum aufgewertet, was noch mehr Urbanität und mehr Anmietungen mit sich bringen werde. Als drittes Beispiel nannte Herm ein Immobilienprojekt in Barcelona. „In der spanischen Metropole halten wir mit dem „WTC Almeda Park“ eine Liegenschaft mit drei Gebäuden,“ so Herm. „Die Lage ist strategisch einmalig. Innenstadt und Flughafen sind schnell zu erreichen. Es gibt Nahversorger, Restaurants und Wohnimmobilien mit guter Mieterstruktur in der Nähe.“ Ergebnis: „Die Immobilie ist bei der Vermietung von internationalen Konzernen extrem nachgefragt.“

Aufgrund seiner langfristigen strategischen Ausrichtung eigne sich der Fonds als Beimischung sehr gut zu bestehenden Immobilienpositionen. „Der Fonds hat ein etwas höheres Risikoelement, da wir aktiv Projektentwicklung machen.“ Die Ausschüttungsrendite liege in den kommenden drei Jahre bei mindestens zwei Prozent, die Renditeprognose bei 4,2 Prozent Rendite annualisiert für drei Jahre. Herm hebt dabei hervor, dass der Fonds in seiner langen Historie von mehr als 20 Jahren durchweg gezeigt hat, dass er selbst in schwierigen Marktphasen stabile Erträge liefern kann.

Das Volumen des Fonds solle von derzeit 560 Millionen Euro auf eine Milliarde Euro wachsen. „Das ist eine Größe, die aktiv zu managen ist,“ sagt Herm. Aktuell ist der UBS Euroinvest Immobilien mit 31 Prozent am stärksten in Frankreich engagiert. Dass Deutschland 2019 komplett aus dem Portfolio gefallen ist, begründet Herm damit, dass die Immobilien hierzulande damals zu hoch gepreist waren. „Wir sind derzeit aber dabei, Investitionsmöglichkeiten bei Core-Immobilien in Deutschland zu überprüfen. In den nächsten Monaten könnten sich dank des Zinsanstiegs und dem dadurch ausgelösten Preisdrucks in Hamburg und Köln neue Gelegenheiten zum Einstieg bieten.“