Magere Mietrenditen in Metropolen

Die Kaufpreise sind derzeit aufgrund des Zinsschocks noch niedrig, während die Mieten in den Metropolen kontinuierlich steigen. Dadurch verringert sich die Kluft zwischen Kauf- und Mietpreisen. Ist es also jetzt sinnvoll, in eine vermietete Immobilie zu investieren? Um eine erste Orientierung zu erhalten, kann die Brutto-Mietrendite herangezogen werden. Diese ergibt sich aus dem Verhältnis zwischen dem Kaufpreis und den jährlichen Mieteinnahmen. ImmoScout24 hat eine aktuelle Auswertung durchgeführt, um zu zeigen, wie hoch die Mietrendite für eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche in den Metropolen ausfällt und in welchen Städten sie deutschlandweit am höchsten ist. Es ist jedoch zu beachten, dass die tatsächliche Rendite aufgrund von Steuerersparnissen und -abschreibungen höher ausfallen kann. Gleichzeitig kann eine zu geringe Nachfrage auf dem örtlichen Mietmarkt die tatsächliche Rendite durch Leerstände senken.

„Die gesunkenen Kaufpreise und die kontinuierlich steigenden Mieten wirken sich positiv auf die Mietrendite aus“, erklärt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin ImmoScout24. „Mietwohnungen in Metropolen sind stark gefragt. Da scheint eine Investition besonders attraktiv. Die zu erzielenden Mieten sind zwar hoch, so jedoch auch die Kaufpreise. In kleineren Städten und Kreisen sind die Kaufpreise deutlich niedriger – zudem kann hier die Mietrendite im Durchschnitt sehr viel höher ausfallen als in den Metropolen, wie unsere Daten zeigen.“

In den Metropolen liegt die Mietrendite zwischen 2,8 und 4,0 Prozent

Die Mietrendite in den acht deutschen Metropolen liegt zwischen 2,8 und 4,0 Prozent. Dies gilt sowohl für Bestandswohnungen als auch für Neubauwohnungen. In Köln ist die Mietrendite mit 4,0 Prozent bei Bestandswohnungen am höchsten. Hier werden Bestandswohnungen im Durchschnitt für 13.039 Euro pro Jahr zur Miete oder für 327.442 Euro zum Kauf angeboten. Berlin führt bei den Neubauwohnungen mit einer Mietrendite von 3,6 Prozent. Eine Berliner Neubauwohnung kostet im Durchschnitt 510.825 Euro zum Kauf und hat eine Jahreskaltmiete von 18.592 Euro. Die niedrigste Mietrendite bei Neubauwohnungen bieten Düsseldorf mit 2,8 Prozent. Hier beträgt der durchschnittliche Angebotskaufpreis 525.119 Euro und die Angebotsmiete 14.600 Euro pro Jahr. In München liegt die Mietrendite sowohl bei Neubau- als auch bei Bestandswohnungen bei 2,9 Prozent. In Leipzig beträgt die Mietrendite für Neubauwohnungen 2,8 Prozent, während sie für Bestandswohnungen bei 3,4 Prozent liegt.

Mietrendite in den acht Metropolen für Bestands- und Neubauwohnungen

Deutschlandweit höchste Mietrendite in Dessau-Roßlau, Görlitz und Hoyerswerda

Abseits der großen Städte gibt es im Durchschnitt höhere Mietrenditen, aber auch ein erhöhtes Risiko. Vor allem ostdeutsche Städte dominieren hier, die zwar attraktive Renditen bieten, aber auch mit strukturellen Problemen zu kämpfen haben. An der Spitze des Rankings steht Dessau-Roßlau in Sachsen-Anhalt, zwischen Magdeburg und Halle (Saale) gelegen, mit einer durchschnittlichen Mietrendite von 7,0 Prozent. Eine Bestandswohnung kann hier im Durchschnitt für 6.660 Euro pro Jahr gemietet oder für 94.925 Euro gekauft werden. Im Vergleich dazu beträgt die Mietrendite in Halle (Saale) 4,6 Prozent und in Magdeburg 4,7 Prozent. Auf dem zweiten Platz landet Görlitz an der polnisch-sächsischen Grenze mit einer Mietrendite von 6,9 Prozent für Bestandswohnungen. In Dresden, das etwa 100 Kilometer entfernt liegt, liegt die durchschnittliche Mietrendite für Bestandswohnungen bei 4,0 Prozent. In Hoyerswerda, ebenfalls in Sachsen, kann man mit einer Mietrendite von 6,7 Prozent rechnen. In Cottbus, das von einer guten Anbindung an Berlin profitiert, liegt die Mietrendite für Bestandswohnungen bei 4,9 Prozent.

In diesen zehn Städten ist die durchschnittliche Mietrendite bei Bestandsimmobilien deutschlandweit am höchsten

Höchste Mietrendite von Neubauwohnungen bei rund 4 Prozent

Die deutschlandweit höchste Mietrendite im Bereich der Neubauwohnungen beträgt 4,1 Prozent in Görlitz. Damit liegt die deutschlandweit höchste Neubau-Mietrendite deutlich unter der höchsten Bestands-Mietrendite. Während in der Top-10-Liste der Bestands-Mietrendite hauptsächlich Städte im Osten Deutschlands zu finden sind, dominieren bei der Neubau-Mietrendite Städte im Norden und Westen Deutschlands die Top-10. Celle in Niedersachsen landet mit einer Mietrendite für Neubauwohnungen von 4,0 Prozent auf Platz 2. Im benachbarten Hannover liegt die Neubau-Mietrendite leicht darunter bei 3,3 Prozent. Auch Solingen in Nordrhein-Westfalen (3,9 Prozent), Worms in Rheinland-Pfalz (3,7 Prozent) und Neumünster in Schleswig-Holstein (3,6 Prozent) gehören dazu.

In diesen zehn Städten ist die durchschnittliche Mietrendite bei Neubauimmobilien deutschlandweit am höchsten

Methodik

Die Auswertung setzt den Angebotskaufpreis von Eigentumswohnungen mit der Angebotsmiete für Wohnungen auf ImmoScout24 ins Verhältnis. Die Brutto-Mietrendite ergibt sich aus dem Quotienten von Kaufpreis (ohne Kaufnebenkosten) und Jahreskaltmiete. Die Daten zu den Angebotsmieten und Angebotskaufpreisen gelten für eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmeter Wohnfläche und beruhen auf dem ImmoScout24 WohnBarometer Q1 2024. (jk)