Trendwende auf dem Immobilienmarkt

Dies zeigt das jüngste Update des German Real Estate Index (GREIX), ein Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für Grundstücks- werte, ECONtribute und dem IfW Kiel.

Mehrfamilienhäuser verteuern sich am stärksten

Verglichen mit dem Vorquartal (Q2 2024 vs. Q1 2024), sind die Preise für Eigentumswohnungen um 2,4 Prozent gestiegen. Einfamilienhäusern legten um 2,0 Prozent zu. Mehrfamilienhäuser verteuerten sich sogar um 4,4 Prozent, im Vorquartal waren die Preise noch um rund 10,5 Prozent gefallen. Speziell in diesem Segment herrscht allerdings aufgrund geringer Transaktionen eine hohe Volatilität, und die Aussagekraft ist begrenzt.

Eindeutige Stabilisierung

Auch inflationsbereinigt, also gemessen in aktueller Kaufkraft, steigen Immobilien erstmals seit 2 Jahren wieder im Wert. Gegenüber dem Vorjahresquartal, Q2 2023, liegen noch alle Wohnsegmente im Minus, allerdings ist dieses nun bereits zum dritten Mal in Folge rückläufig. Auch dies ist ein Zeichen der Stabilisierung.

Transaktionen nehmen leicht zu

Die Anzahl der Immobilientransaktionen nimmt leicht zu, ist aber nach wie vor auf geringem Niveau und nur bei rund 60 Prozent des Durchschnitts von 2019 bis 2021. Bei Neubauten liegt das Niveau sogar nur bei rund 35 Prozent.

Top 7-Städte

In Deutschlands 7 größten Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a. M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) zeigt sich die Stabilisierung deutlich. Die Preise für Eigentumswohnungen steigen gegenüber dem Vorquartal Q1 2024 durchweg oder zeigen sich nach bereits erfolgten Anstiegen stabil.

Hamburg und Frankfurt mit den größten Preissprüngen

In Hamburg (+4,3 Prozent) und Frankfurt (+3,7 Prozent) ist der Preissprung am höchsten. Auch in Düsseldorf (+2,2 Prozent) wird es klar teurer. Leicht nach oben geht es in Stuttgart (+0,6 Prozent), entgegen dem Trend leicht nach unten in Köln (-0,6), hier waren die Preise aber bereits im Vorquartal (Q1 2024 vs. Q4 2023) gestiegen.

Für Berlin und München liegen in diesem Update des GREIX keine Daten für das 2. Quartal 2024 vor.

Außerhalb der Top 7 Städte ist die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen im Quartalsvergleich weniger einheitlich als in den Metropolen. Der Trend zeigt auch hier nach oben, insgesamt ist der Markt aber volatiler, was der geringeren Anzahl an Transaktionen geschuldet sein dürfte.

Münster mit deutlich steigenden Preisen

Neu erfasst im GREIX ist der Rhein-Erft-Kreis, das westliche Umland und Einzugsgebiet Kölns. Die Preise für Eigentumswohnungen sind hier im 2. Quartal um 4,6 Prozent gestiegen. Auffällig mit Blick auf Deutschlands mittelgroße Städte ist die abermalige, deutliche Wertsteigerung in Münster (+5,6 Prozent). Bereits im 1. Quartal 2024 hatten die Preise hier um über 4 Prozent angezogen, so dass Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr nun um rund 10 Prozent teurer wurden.

Korrektur könnte beendet sein

Bewahrheitet sich die Trendwende ist die großflächige Korrektur am deutschen Immobilienmarkt nach rund 2 Jahren beendet. Der GREIX, also die Gesamtheit aller 20 Städte und Regionen, verbuchte dabei einen Preisrückgang von gut 14 Prozent, ehe die Richtung jetzt gedreht hat.

Die Korrekturphase fällt allerdings mit besonders hohen Inflationsraten zusammen, so dass der Wertverlust gemessen in aktueller Kaufkraft mit über 20 Prozent wesentlich höher war.

Am geringsten war der Preiseinbruch in Berlin, wo die Wohnungspreise in der Spitze um gut 10 Prozent nachgegeben haben (inflationsbereinigt minus 16 Prozent). In Stuttgart verloren Eigentumswohnungen während der Konsolidierung mit einem Minus von über 20 Prozent am kräftigsten, in aktueller Kaufkraft waren es sogar fast minus 30 Prozent.

Preisentwicklung nach Baujahr

Die Preise für neu gebaute Eigentumswohnungen in Deutschlands Top-7-Metropolen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a. M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) sind im Vergleich von Höchst- zu Tiefstständen nur verhältnismäßig moderat um 6 Prozent gesunken. Sehr viel deutlicher ist der Preisrückgang für Bestandsimmobilien der Top-7-Städte, unterteilt in die Baujahre vor und ab 1950. Sowohl Preise für klassische Altbauten als auch für Wohnungen aus den Jahren nach dem Krieg bis heute fielen seit dem Höchststand um ca. 16 Prozent.

Außerdem hat der Preisrückgang bei neu gebauten Eigentumswohnungen später begonnen und endete eher als bei Bestandsimmobilien. Der Höchststand für Neubauten wurde im 3. Quartal 2022 erreicht, der Tiefststand schon ein Jahr später im 3. Quartal 2023. Bestandsimmobilien erreichten ihren Höchststand bereits im 2. Quartal 2022. Für Immobilien mit Baujahr ab 1950 lag der Tiefststand im 4. Quartal 2023 wohingegen für klassische Altbauten der tiefste Wert erst im 1. Quartal 2024 erreicht wurde.

Preise steigen über alle Baujahrklassen

Die jüngste Entwicklung im Vergleich zum Vorquartal (Q2 2024 vs. Q1 2024) zeigt, dass die Preise über alle Baujahrklassen hinweg wieder ähnlich stark ansteigen. Die Preise für Neu- bauten sind um 1,9 Prozent gestiegen. Bestandsimmobilien mit Baujahr nach 1950 legten um 1,7 Prozent zu. Altbauten mit Baujahr vor 1950 verteuerten sich sogar um 2,2 Prozent. Gegenüber dem Vorjahresquartal, Q2 2023, liegen alle Baujahrklassen noch leicht im Minus. (jk)