Herr Hartwig, was
steckt hinter der Neubewertung der Gutachter?
Die EZB hat seit Sommer 2022 in insgesamt zehn
Zinsschritten die Leitzinsen erhöht. Dies führte zu dem häufig
zitierten schwierigen Marktumfeld für Immobilien. Das Transaktionsvolumen
im Bürobereich ist im ersten Halbjahr 2023 um mehr als 60 Prozent gesunken
gegenüber dem Vorjahr.
Es hat sich ein Immobilienmarkt mit deutlich niedrigeren Immobilienpreisen
gebildet. Im Jahresvergleich betragen die Renditeunterschiede 20 Prozent,
teilweise auch mehr. Zwar sind die Mietmärkte derzeit stabil und die Mieten im
LEADING CITIES INVEST selbst steigen inflationsbedingt. Die Wertkorrekturen
können sie aber nicht vollständig kompensieren. Die externen Bewerter haben
diese Situation nunmehr in der Bewertung berücksichtigt und die Verkehrswerte
des Immobilienportfolios des LEADING CITIES INVEST entsprechend reduziert.
Warum haben
die externen Bewerter erst jetzt reagiert?
Die Auswirkungen der Zinswende auf die Kaufpreise
von Immobilien zeigten sich mit Verzug, da Transaktionen, zuletzt deutlich
länger, oft bis zu Monaten dauern. Die bis Ende des dritten Quartals
2023 durchgeführten Bewertungen der 41 Objekte im LEADING CITIES INVEST hatten
keine gravierenden Wertanpassungen zur Folge, da Auf- und Abwertungen sich in
den meisten Fällen ausgeglichen haben. Anteilpreiswirksame Verkehrswertanpassungen
erfolgten in der jüngsten Vergangenheit am 26. September 2023 mit 0,20 EUR pro
Anteil und 17. November 2023 mit 0,29 EUR pro Anteil. Mit der Bewertung der
Fondsobjekte im vierten Quartal 2023 haben die externen Bewerter das aktuelle
Marktniveau im Immobilienportfolio des LEADING CITIES INVEST nun reflektiert. Grundsätzlich
gelten Bewertungsergebnisse der Immobilien aber solange als nicht realisiert
bis Objekte verkauft werden. Abwertungen können also mit möglichen Aufwertungen
in der Zukunft auch wieder ausgeglichen werden.
In
schwierigen Zeiten neigen unerfahrene Anleger oftmals dazu, überstürzt zu
handeln. Wie wirken sich Anteilrückgaben auf das Portfolio des Fonds aus?
Für bis heute vorliegende Anteilrückgaben wird
der Fonds über ausreichend Liquidität verfügen und dafür auch einzelne Verkäufe
zur Liquiditätsbeschaffung umsetzen. Für etwaige zukünftige unwiderrufliche
Anteilrückgaben von Anlegern können wir zusätzliche ungeplante
Immobilienverkäufe aber nicht ausschließen. Immobilienverkäufe verursachen grundsätzlich
immer Kosten, ungeplante Objektverkäufe infolge von Anteilrückgaben verändern
die ausgewogene Portfoliostruktur. Gerade im Hinblick auf das aktuelle
Marktumfeld und die neuen Verkehrswerte sollte dies eher vermieden werden, denn
weitere Anteilpreisreduzierungen könnten die Folge sein.
Anlageziel des LEADING CITIES INVEST ist die Erwirtschaftung von langfristig
stabilen Erträgen für die Anleger. Grundlage hierfür ist ein breit
diversifiziertes Portfolio mit stabilen Mieterträgen.
Welche Bedeutung haben Mittelzuflüsse in
der aktuellen Marktphase?
Mit den
Zinspausen der Zentralbanken werden sich auch die Marktaussichten wieder
stabilisieren.
Das geht nicht von heute auf morgen, Anleger müssen jetzt etwas Geduld haben. Denn
bis zum Anstieg des Transaktionsvolumens auf das Niveau der Vorjahre erwarten
Marktteilnehmer dann auch wieder gute Kaufgelegenheiten.
Mit entsprechenden Mittelzuflüssen könnte der LEADING CITIES INVEST als Käufer
auftreten und damit die Anleger von den reduzierten Immobilienpreisen und damit
verbunden Marktchancen profitieren.
Auch wenn das aktuelle Marktumfeld herausfordernd ist: Immobilienfonds sind als
langfristige Anlagen gedacht und sollten so auch verstanden werden. Auch bei
anderen Assetklassen müssen Anleger volatile Märkte über die Laufzeit einplanen.
Aus unserer Sicht bleibt der LEADING CITIES INVEST für Anleger mit
langfristigem Anlagehorizont weiterhin attraktiv.
Lassen Sie uns zum Schluss noch einen
Blick auf das aktuelle
Immobilienportfolio werfen.
Wie wirkt sich die Anpassung des Verkehrswertes darauf aus?
Die
Erfolgsfaktoren des Fonds sind unverändert geblieben, wie auch die Qualität des
Immobilienportfolios. Der LEADING CITIES INVEST ist in guten Lagen investiert,
die Vermietungsquote entspricht mit 96 Prozent unverändert einer Vollvermietung.
Hinzu kommt eine Laufzeit aller Mietverträge von rund sieben Jahren und ein bonitätsstarkes
Mieterportfolio. Der Anteil an von Mietern der öffentlichen Hand beträgt rund
40 Prozent. Aus heutiger Sicht können die Anleger daher auch weiterhin mit
einer attraktiven Ertragsausschüttung für das Geschäftsjahr 2023 im Mai
nächsten Jahres rechnen.
Vielen Dank, Herr Hartwig
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