„Anleger müssen jetzt etwas Geduld haben“

Herr Hartwig, was steckt hinter der Neubewertung der Gutachter?

Die EZB hat seit Sommer 2022 in insgesamt zehn Zinsschritten die Leitzinsen erhöht. Dies führte zu dem häufig zitierten schwierigen Marktumfeld für Immobilien. Das Transaktionsvolumen im Bürobereich ist im ersten Halbjahr 2023 um mehr als 60 Prozent gesunken gegenüber dem Vorjahr.
Es hat sich ein Immobilienmarkt mit deutlich niedrigeren Immobilienpreisen gebildet. Im Jahresvergleich betragen die Renditeunterschiede 20 Prozent, teilweise auch mehr. Zwar sind die Mietmärkte derzeit stabil und die Mieten im LEADING CITIES INVEST selbst steigen inflationsbedingt. Die Wertkorrekturen können sie aber nicht vollständig kompensieren. Die externen Bewerter haben diese Situation nunmehr in der Bewertung berücksichtigt und die Verkehrswerte des Immobilienportfolios des LEADING CITIES INVEST entsprechend reduziert.

Warum haben die externen Bewerter erst jetzt reagiert?

Die Auswirkungen der Zinswende auf die Kaufpreise von Immobilien zeigten sich mit Verzug, da Transaktionen, zuletzt deutlich länger, oft bis zu Monaten dauern. Die bis Ende des dritten Quartals 2023 durchgeführten Bewertungen der 41 Objekte im LEADING CITIES INVEST hatten keine gravierenden Wertanpassungen zur Folge, da Auf- und Abwertungen sich in den meisten Fällen ausgeglichen haben. Anteilpreiswirksame Verkehrswertanpassungen erfolgten in der jüngsten Vergangenheit am 26. September 2023 mit 0,20 EUR pro Anteil und 17. November 2023 mit 0,29 EUR pro Anteil. Mit der Bewertung der Fondsobjekte im vierten Quartal 2023 haben die externen Bewerter das aktuelle Marktniveau im Immobilienportfolio des LEADING CITIES INVEST nun reflektiert. Grundsätzlich gelten Bewertungsergebnisse der Immobilien aber solange als nicht realisiert bis Objekte verkauft werden. Abwertungen können also mit möglichen Aufwertungen in der Zukunft auch wieder ausgeglichen werden.

In schwierigen Zeiten neigen unerfahrene Anleger oftmals dazu, überstürzt zu handeln. Wie wirken sich Anteilrückgaben auf das Portfolio des Fonds aus?

Für bis heute vorliegende Anteilrückgaben wird der Fonds über ausreichend Liquidität verfügen und dafür auch einzelne Verkäufe zur Liquiditätsbeschaffung umsetzen. Für etwaige zukünftige unwiderrufliche Anteilrückgaben von Anlegern können wir zusätzliche ungeplante Immobilienverkäufe aber nicht ausschließen. Immobilienverkäufe verursachen grundsätzlich immer Kosten, ungeplante Objektverkäufe infolge von Anteilrückgaben verändern die ausgewogene Portfoliostruktur. Gerade im Hinblick auf das aktuelle Marktumfeld und die neuen Verkehrswerte sollte dies eher vermieden werden, denn weitere Anteilpreisreduzierungen könnten die Folge sein.
Anlageziel des LEADING CITIES INVEST ist die Erwirtschaftung von langfristig stabilen Erträgen für die Anleger. Grundlage hierfür ist ein breit diversifiziertes Portfolio mit stabilen Mieterträgen.

Welche Bedeutung haben Mittelzuflüsse in der aktuellen Marktphase?
Mit den Zinspausen der Zentralbanken werden sich auch die Marktaussichten wieder stabilisieren.
Das geht nicht von heute auf morgen, Anleger müssen jetzt etwas Geduld haben. Denn bis zum Anstieg des Transaktionsvolumens auf das Niveau der Vorjahre erwarten Marktteilnehmer dann auch wieder gute Kaufgelegenheiten.
Mit entsprechenden Mittelzuflüssen könnte der LEADING CITIES INVEST als Käufer auftreten und damit die Anleger von den reduzierten Immobilienpreisen und damit verbunden Marktchancen profitieren.
Auch wenn das aktuelle Marktumfeld herausfordernd ist: Immobilienfonds sind als langfristige Anlagen gedacht und sollten so auch verstanden werden. Auch bei anderen Assetklassen müssen Anleger volatile Märkte über die Laufzeit einplanen. Aus unserer Sicht bleibt der LEADING CITIES INVEST für Anleger mit langfristigem Anlagehorizont weiterhin attraktiv.

Lassen Sie uns zum Schluss noch einen Blick auf das aktuelle Immobilienportfolio werfen.
Wie wirkt sich die Anpassung des Verkehrswertes darauf aus?

Die Erfolgsfaktoren des Fonds sind unverändert geblieben, wie auch die Qualität des Immobilienportfolios. Der LEADING CITIES INVEST ist in guten Lagen investiert, die Vermietungsquote entspricht mit 96 Prozent unverändert einer Vollvermietung. Hinzu kommt eine Laufzeit aller Mietverträge von rund sieben Jahren und ein bonitätsstarkes Mieterportfolio. Der Anteil an von Mietern der öffentlichen Hand beträgt rund 40 Prozent. Aus heutiger Sicht können die Anleger daher auch weiterhin mit einer attraktiven Ertragsausschüttung für das Geschäftsjahr 2023 im Mai nächsten Jahres rechnen.

Vielen Dank, Herr Hartwig