TiAM FundResearch: Herr
Eilers, Immobilieninvestments sind derzeit nicht bei allen Investoren en vogue. Warum
sollten sich Anleger denn für den Immobilienfonds M&G
European Living Property Fund erwärmen?
Marcus Eilers: Wir investieren im M&G
European Living Property Fund in europäische Wohnsektoren wie
Studentenwohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie Wohnen im Alter. Es ist die
Chance, eine robuste – und größtenteils inflationsgebundene – Anlageklasse mit
geografischer Diversifizierung zu kombinieren. Dazu sind wir
auf der Suche nach hochgradig ESG-zertifizierten Vermögenswerten an Standorten
mit starken demografischen Merkmalen, um überzeugende Renditen zu erzielen.
Welche Renditen sind realistisch?
Wohnimmobilien sind ein langfristiges
Anlageprodukt, da liegen die Renditen etwas niedriger als bei Core-Immobilien,
dafür schwanken sie weniger. Vorstellbar ist langfristig eine
Ausschüttungsrendite von drei bis vier Prozent im Jahr. Insgesamt könnte sich
die Gesamtrendite, die sich aus Mieteinnahmen und Preiszuwächsen ergeben, dann
ebenfalls auf Sicht von zehn Jahren auf fünf bis sieben Prozent per anno
belaufen.
Wie stark sind institutionelle Investoren denn bisher in
Wohnimmobilien investiert?
Das ist sehr unterschiedlich. Die Investitionsquote der
institutionellen Investoren variiert von sieben Prozent in asiatischen bis hin
zu 29 Prozent in US-Portfolios. Was aber festzustellen ist, dass das Interesse
der institutionellen Anleger global immer weiter wächst.
Ist das Living Property-Segment
ein neues Feld für M&G?
Nein, der Fonds baut auf der in
Großbritannien seit elf Jahren bewährten UK-Living-Strategie von M&G mit
einem Volumen von 1,5 Milliarden Euro auf.
Wer sind Ihre Partner beim
M&G European Living Property Fund?
Der Fonds wurde 2023 mit einem Investment von
400 Millionen Euro durch MN aufgelegt, das ist einer der größten
Pensionsverwalter und Vermögensverwalter in den Niederlanden. Zudem hat sich
die Versicherungssparte von M&G beteiligt.
Wie soll Ihr Portfolio denn langfristig ausgerichtet sein?
Ich möchte vorausschicken, dass wir eine Top
Down-Strategie mit einem Bottom Up-Ansatz verfolgen. Demnach sollen 20 Prozent
des Portfolios jeweils im Bereich Studentenwohnungen und Wohnen im Alter
investiert sein, die übrigen 60 Prozent im Ein- und Mehrfamilienhäusersektor.
Wir wollen mit unserem Fonds Wohnen in allen Lebensphasen, beginnend mit dem
Auszug aus dem Elternhaus bis ins späte Alter hinein, mit den jeweiligen
unterschiedlichen Bedürfnissen abbilden.
Investieren Sie auch in
Pflegeheime?
Nein, hier ist der medizinische Aspekt beim
Wohnen zu wichtig. Das ist nicht unsere Kernkompetenz. Es spricht aber nichts
gegen Investments in Seniorenwohnheime, die eine medizinische Unterstützung
gewährleisten.
Welche regionalen Schwerpunkte
streben Sie an?
Typischerweise sollen Südeuropa, die
Nordischen und die Benelux-Staaten jeweils auf 20 Prozent Anteil kommen, der
Rest verteilt sich auf Kerneuropa. Spannend ist, dass die unterschiedlichen
Wohnformen je nach Region unterschiedlich entwickelt sind. So ist das Thema
Seniorenwohnen in Frankreich schon länger kulturell akzeptiert als etwa in
Deutschland. In Frankreich gibt es etwa Anbieter, die schon 70 Wohnprojekte für
Senioren entwickelt haben. Das finden Sie in Deutschland so noch nicht.
Wo sehen Sie in Deutschland Ihre Investmentschwerpunkte?
In allen Ländern fokussieren wir uns auf die
wichtigen Städte und Zentren. In Deutschland haben wir nicht nur Top 7-Städte
inklusive Speckgürtel im Auge, sondern auch spannende Zweitmärkte wie etwa
kleinere Universitätsstädte. Das sind dann 30 bis 40 Zentren, die für uns
interessant sind.
Gibt es regionale Unterschiede
beim Thema Wohnen in Europa, die Sie beachten müssen?
Ja, auf jeden Fall müssen Sie die regionalen
Besonderheiten kennen. Dazu nur zwei Beispiele: So gibt es in jedem finnischen
Haushalt eine Sauna, aber in Folge des Kalten Krieges ab acht Wohneinheiten
auch einen Luftschutzbunker. In Italien ist in Studentenwohnheimen wiederum
Platz für große Tiefkühltruhen im Keller erforderlich, da viele Studenten ihr
vom Elternhaus mitgebrachten Mahlzeiten einfrieren wollen.
Wer hat bei Ihnen im Haus diese
regionale Expertise?
Wir können für unseren Fonds auf das Knowhow
eines erfahrenen knapp 30-köpfigen europäischen Immobilienteams von M&G
zurückgreifen, um uns Chancen bei ausgewählten Bauträgern und
Immobilieneigentümern zu erschließen.
Wie wirken sich die gestiegenen
Zinsen im Wohnsegment aus?
Einerseits hindern die aufgrund gestiegener
Zinsen höheren Finanzierungskosten selbst wohlhabende Haushalte, sich Eigentum
zu leisten. Diese zahlungskräftige Gruppe drängt somit in den Mietermarkt, was
der Mietentwicklung zugutekommt. Andererseits dämpfen die höheren Zinsen neue
Wohnungsbauprojekte, was langfristig angesichts der starken Nachfrage zu
höheren Mieten führt. Das heißt aber nicht, dass wir einen Mangel an neuen
Projekten gut finden. Schließlich suchen wir immer neue Projektpartner.
Wie schätzen Sie die
Preisentwicklung bei Wohnimmobilien ein?
Die Preise für Wohnimmobilien sind seit ihren
Höchstständen zwischen 30 Prozent in Paris und 15 Prozent in Madrid gefallen.
Unserer Einschätzung nach dürfte ein sehr großer Teil des Preisverfalls schon
hinter uns liegen, der Boden nur noch fünf Prozent entfernt sein. Das gilt aber
nur, wenn es nicht zu großen exogenen Schocks kommt.
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