Wohnimmobilien: „Eine robuste und inflationsgebundene Anlageklasse"

TiAM FundResearch: Herr Eilers, Immobilieninvestments sind derzeit nicht bei allen Investoren en vogue. Warum sollten sich Anleger denn für den Immobilienfonds M&G European Living Property Fund erwärmen?

Marcus Eilers: Wir investieren im M&G European Living Property Fund in europäische Wohnsektoren wie Studentenwohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie Wohnen im Alter. Es ist die Chance, eine robuste – und größtenteils inflationsgebundene – Anlageklasse mit geografischer Diversifizierung zu kombinieren. Dazu sind wir auf der Suche nach hochgradig ESG-zertifizierten Vermögenswerten an Standorten mit starken demografischen Merkmalen, um überzeugende Renditen zu erzielen.

Welche Renditen sind realistisch?

Wohnimmobilien sind ein langfristiges Anlageprodukt, da liegen die Renditen etwas niedriger als bei Core-Immobilien, dafür schwanken sie weniger. Vorstellbar ist langfristig eine Ausschüttungsrendite von drei bis vier Prozent im Jahr. Insgesamt könnte sich die Gesamtrendite, die sich aus Mieteinnahmen und Preiszuwächsen ergeben, dann ebenfalls auf Sicht von zehn Jahren auf fünf bis sieben Prozent per anno belaufen.

Wie stark sind institutionelle Investoren denn bisher in Wohnimmobilien investiert?

Das ist sehr unterschiedlich. Die Investitionsquote der institutionellen Investoren variiert von sieben Prozent in asiatischen bis hin zu 29 Prozent in US-Portfolios. Was aber festzustellen ist, dass das Interesse der institutionellen Anleger global immer weiter wächst.

Ist das Living Property-Segment ein neues Feld für M&G?

Nein, der Fonds baut auf der in Großbritannien seit elf Jahren bewährten UK-Living-Strategie von M&G mit einem Volumen von 1,5 Milliarden Euro auf.

Wer sind Ihre Partner beim M&G European Living Property Fund?

Der Fonds wurde 2023 mit einem Investment von 400 Millionen Euro durch MN aufgelegt, das ist einer der größten Pensionsverwalter und Vermögensverwalter in den Niederlanden. Zudem hat sich die Versicherungssparte von M&G beteiligt.

Wie soll Ihr Portfolio denn langfristig ausgerichtet sein?

Ich möchte vorausschicken, dass wir eine Top Down-Strategie mit einem Bottom Up-Ansatz verfolgen. Demnach sollen 20 Prozent des Portfolios jeweils im Bereich Studentenwohnungen und Wohnen im Alter investiert sein, die übrigen 60 Prozent im Ein- und Mehrfamilienhäusersektor. Wir wollen mit unserem Fonds Wohnen in allen Lebensphasen, beginnend mit dem Auszug aus dem Elternhaus bis ins späte Alter hinein, mit den jeweiligen unterschiedlichen Bedürfnissen abbilden.

Investieren Sie auch in Pflegeheime?

Nein, hier ist der medizinische Aspekt beim Wohnen zu wichtig. Das ist nicht unsere Kernkompetenz. Es spricht aber nichts gegen Investments in Seniorenwohnheime, die eine medizinische Unterstützung gewährleisten.

Welche regionalen Schwerpunkte streben Sie an?

Typischerweise sollen Südeuropa, die Nordischen und die Benelux-Staaten jeweils auf 20 Prozent Anteil kommen, der Rest verteilt sich auf Kerneuropa. Spannend ist, dass die unterschiedlichen Wohnformen je nach Region unterschiedlich entwickelt sind. So ist das Thema Seniorenwohnen in Frankreich schon länger kulturell akzeptiert als etwa in Deutschland. In Frankreich gibt es etwa Anbieter, die schon 70 Wohnprojekte für Senioren entwickelt haben. Das finden Sie in Deutschland so noch nicht.

Wo sehen Sie in Deutschland Ihre Investmentschwerpunkte?

In allen Ländern fokussieren wir uns auf die wichtigen Städte und Zentren. In Deutschland haben wir nicht nur Top 7-Städte inklusive Speckgürtel im Auge, sondern auch spannende Zweitmärkte wie etwa kleinere Universitätsstädte. Das sind dann 30 bis 40 Zentren, die für uns interessant sind.

Gibt es regionale Unterschiede beim Thema Wohnen in Europa, die Sie beachten müssen?

Ja, auf jeden Fall müssen Sie die regionalen Besonderheiten kennen. Dazu nur zwei Beispiele: So gibt es in jedem finnischen Haushalt eine Sauna, aber in Folge des Kalten Krieges ab acht Wohneinheiten auch einen Luftschutzbunker. In Italien ist in Studentenwohnheimen wiederum Platz für große Tiefkühltruhen im Keller erforderlich, da viele Studenten ihr vom Elternhaus mitgebrachten Mahlzeiten einfrieren wollen.

Wer hat bei Ihnen im Haus diese regionale Expertise?

Wir können für unseren Fonds auf das Knowhow eines erfahrenen knapp 30-köpfigen europäischen Immobilienteams von M&G zurückgreifen, um uns Chancen bei ausgewählten Bauträgern und Immobilieneigentümern zu erschließen.

Wie wirken sich die gestiegenen Zinsen im Wohnsegment aus?

Einerseits hindern die aufgrund gestiegener Zinsen höheren Finanzierungskosten selbst wohlhabende Haushalte, sich Eigentum zu leisten. Diese zahlungskräftige Gruppe drängt somit in den Mietermarkt, was der Mietentwicklung zugutekommt. Andererseits dämpfen die höheren Zinsen neue Wohnungsbauprojekte, was langfristig angesichts der starken Nachfrage zu höheren Mieten führt. Das heißt aber nicht, dass wir einen Mangel an neuen Projekten gut finden. Schließlich suchen wir immer neue Projektpartner.

Wie schätzen Sie die Preisentwicklung bei Wohnimmobilien ein?

Die Preise für Wohnimmobilien sind seit ihren Höchstständen zwischen 30 Prozent in Paris und 15 Prozent in Madrid gefallen. Unserer Einschätzung nach dürfte ein sehr großer Teil des Preisverfalls schon hinter uns liegen, der Boden nur noch fünf Prozent entfernt sein. Das gilt aber nur, wenn es nicht zu großen exogenen Schocks kommt.