Offene Immobilienfonds in Existenz bedroht

Anbieter offener Immobilienfonds werden ihren Augen nicht getraut haben als sie am vergangenen Montag den Entwurf eines lang erwarteten Anwendungsschreibens des Bundesfinanzministeriums gelesen haben. Darin wird erläutert, welche Tätigkeiten offenen Investmentvermögen – also Fonds – künftig erlaubt sein sollen, um in den Genuss der sogenannten transparenten Besteuerung für Investmentfonds nach dem Investmentsteuergesetz zu kommen. Viele in diesem Schreiben enthaltene Verschärfungen könnten für offene Immobilienfonds zu einer existenziellen Bedrohung werden.

So sollen Baumaßnahmen im Fondsbestand künftig steuerliche Nachteile mit sich bringen. Ein Umstand, den Hans Volckens, beim ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. Vorsitzender für Steuerrecht, überhaupt nicht nachvollziehen kann: „Damit werden werterhaltende Maßnahmen auf die schwarze Liste gesetzt – zu Lasten der Rendite der Anleger.“ Häufig seien nach Mieterwechseln bei älteren Gewerbeimmobilien grundlegende Sanierungs- und Umbaumaßnahmen notwendig, um neue Mieter zu gewinnen. Geht es nach dem Willen des Finanzministeriums, müsste dies nun unterbleiben. Die Immobilie würde unsaniert zu einem niedrigen Preis verkauft werden. „Auch dies geht natürlich zu Lasten der Performance des Fonds“, gibt Volckens zu bedenken. Für viele Investoren wäre eine solche Anlage unattraktiv.

Die Regeln sollen auch beim Verkauf von Objekten verschärft werden. Das Ministerium will die aus dem Steuerrecht bekannte „Drei-Objekte-Grenze“ auf offene Immobilienfonds übertragen. Das heißt: Die Grenze der privaten Vermögensverwaltung ist überschritten, wenn mehr als drei Objekte in nicht mehr als fünf Jahren veräußert werden. Bisher habe Einigkeit bestanden, dass diese Regelung nicht ohne weiteres auf offene Immobilienfonds übertragbar sei, meint der ZIA-Experte. „Durch eine sachlich unzutreffende Übertragung der für private Vermögensverwaltung einzelner Bürger entwickelten Grundsätze auf die kollektive und professionelle Geldanlage von tausenden Anlegern, wird das Segment der offenen Immobilienfonds an Maßstäben gemessen, die erkennbar nicht passen.“ Es sei zudem ein gesetzliches Erfordernis, dass Immobilienfonds risikodiversifiziert anlegen, also in eine Vielzahl von Objekten investieren. „Nun würden sich die gesetzlichen Vorgaben fast widersprechen“, kritisiert Volckens. „Es liegt auf der Hand, dass Immobilien im Interesse der Anleger auch ge- und verkauft werden, um Wertsteigerungen der Objekte zu realisieren.“

Der ZIA-Vorstand zeigt sich erstaunt über das Schreiben des Finanzministeriums, denn eigentlich habe es am bisherigen Status quo nichts ändern wollen. „Wir werden diesen Punkt in der jetzt stattfindenden Konsultation nachdrücklich besprechen“, verspricht Volckens. Bis zum 28. August haben die Verbände noch Gelegenheit, ihre Anmerkungen einzubringen.

(PD)