Offene Immobilienfonds: Symptomatische Einzelfälle

Rückblick auf die vergangene Woche

Am Dienstag vergangener Woche wurde das Portfolio des UniImmo: WohnenZBI deutlich abgewertet. Am Mittwoch waren die Anteile des Immobilienfonds rund 17 Prozent weniger wert als noch am Tag zuvor. Es war der vorerst letzte, deutliche Schritt einer bereits vorher sukzessive erfolgten Abwertung in den vergangenen zwölf Monaten. Der UniImmo: WohnenZBI investiert schwerpunktmäßig in deutsche Wohnimmobilien in B-Lagen und hat mit einem Problem zu kämpfen, das zum Teil sehr speziell ist: Viele Objekte sind alt, etliche sind renovierungsbedürftig, der Leerstand ist überdurchschnittlich hoch. Gleichzeitig sind viele der alten Mietverträge nicht indexiert. Die Einnahmen lassen sich also nicht schnell steigern. Gleichzeitig steht der UniImmo: WohnenZBI stellvertretend für grundsätzliche Probleme der Branche: In der Hochphase des Immobilienbooms ist das Fondsmanagement mit Anlegergeld überschwemmt worden, das investiert werden musste. Der größte Teil des Bestands im Portfolio ist zu Preisen gekauft worden, die heute bei einem Verkauf nicht mehr erzielbar wären. Dazu kommt, dass alle offenen Immobilienfonds Bewertungs-Leichen im Keller liegen haben: Die in den Jahren des Booms schnell gestiegenen gestiegenen Kaufnebenkosten – gemeint sind Makler- und andere Gebühren sowie Grunderwerbsteuern – müssen nämlich beim Kauf sofort bezahlt werden. Eigentlich hätten sie in den jeweiligen Fondsvermögen deshalb ad hoc abgezogen und deren Wert belasten müssen. Das passierte jedoch in der Regel nicht. Stattdessen wurden die Kosten über viele Jahre hinweg sukzessive abgeschrieben. Dieser Trick fiel nicht auf, so lange die Immobilienpreise stiegen. In einem schwachen Immobilienmarkt wie jetzt wirkt diese heimliche Kostenabschreibung jedoch wie ein Abwärts-Turbo.

Die Geschichte des UniImmo: WohnenZBI hat deshalb in der vergangenen Woche zwar in den Medien für Aufsehen gesorgt. Doch der Fonds ragt nur als Spitze des Eisbergs heraus. Wer sich die Wertentwicklung anderer Immobilienfonds ansieht, bekommt schnell ein Gefühl dafür, was auf die Branche noch zukommt und wie groß die Probleme sind, die unter der Wasseroberfläche schwimmen. Denn die durch ähnliche Vorfälle bereits aufgeschreckten Anleger haben der Anlageklasse schon seit Monaten ihr Vertrauen entzogen. Der UniImmo: Europa verzeichnete allein im Mai einen Nettomittelabfluss von über 50 Millionen Euro. Aus dem hausInvest zogen Anleger netto rund 94 Millionen ab und aus dem grundbesitz europa RC mehr als 100 Millionen Euro. Von den zehn größten Immobilienfonds in Deutschland konnte einer Morningstar-Untersuchung zufolge ausschließlich der WestInvest InterSelect unter dem Strich im Mai netto etwas mehr Geld einsammeln als Anleger abzogen. Wohlgemerkt: Wir reden hier nur von einem einzigen Monat.

Zwar hat der Gesetzgeber Panikverkäufe eingeschränkt. Anleger, die vor dem Stichtag 22.7.2013 in einen Immobilienfonds investiert haben, können jeweils nur noch Anteile im Gegenwert von 30.000 Euro pro Halbjahr ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist tätigen. Wer später eingestiegen ist, kann Anteile nur unter Abgabe einer unwiderruflichen Kündigungserklärung mit einjähriger Kündigungsfrist verkaufen. Zudem müssen Fondsanteile ab Kauf mindestens zwei Jahre gehalten werden. Doch diese Einschränkungen sorgen nur für eine Verzögerung großer Verkaufswellen und lösen nicht das eigentliche Problem: Die Liquidität Offener Immobilienfonds sinkt, die Bewertungen geraten in einem schwachen Immobilienmarkt durch die zunehmenden Anteils-Verkäufe der Anleger weiter unter Druck. Genau das passiert gerade. Die Preisfeststellungen der Fondsgesellschaften haben selbst nach den jüngsten Abwertungen nicht mehr viel mit dem zu tun, was die Portfolios tatsächlich wert sind. Denn durch die Verkäufe der Anleger – auch wenn sie durch die gesetzlichen Vorgaben gebremst werden – sind die Preise im Wohnimmobilienmarkt ins Rutschen geraten. Es ist ein sich selbst beschleunigenden Effekt. Wir befinden uns aktuell in einem Käufermarkt. Will heißen: Die Käufer diktieren die Bedingungen. Für die Anleger offener Immobilienfonds ist das keine gute Nachricht. Denn die größten Abwertungen kommen erst noch.

Es gibt nun zwei Seiten dieser Entwicklung. Fonds in ernsthaften Schwierigkeiten leiden still und hoffen auf die Trendwende. Ihr Motto: Augen zu und durch. Fonds dagegen, die eine niedrige Fremdfinanzierungs-Quote aufweisen und über ausreichend liquide Mittel verfügen, können derzeit zu günstigen Konditionen einkaufen und so ihre Portfolios auffrischen. Ihr Motto: Wenn Dir das Leben in den Hintern tritt, dann nutze den Schwung. Es wird also auch Gewinner dieser Krise geben. Zu denen werden auch diejenigen Anleger gehören, die in die Fonds der zweiten Kategorie investiert haben und jetzt nicht die Nerven verlieren. Bei der Suche nach den passenden Fonds können verantwortungsvolle Finanzberater helfen. Vorausgesetzt, sie sehen sich die Struktur der Fonds sehr, sehr genau an.

Interessante Termine in dieser Woche

Am Dienstag veröffentlicht die Statistikbehörde Eurostat aktuelle Zahlen zur Entwicklung der Verbraucherpreise in der Eurozone und in den einzelnen Ländern der Währungsgemeinschaft. Außerdem hält EZB-Präsidiumsmitglied Isabel Schnabel eine Rede. Dass ausgerechnet sie sich zu Wort melden wird, darf als gutes Zeichen gewertet werden. Frau Schnabel ist nicht dafür bekannt, sich für ein weiterhin hohes Zinsniveau begeistern zu können.

Am Mittwoch verkündet Frankreich gewohnheitsgemäß ein Haushaltsdefizit. Daran wird sich auch in Zukunft nichts ändern. Das Ergebnis der ersten Runde der Parlamentswahlen vom gestrigen Sonntag und auch das Ergebnis der Wahlen vom 7. Juli werden keinen grundsätzlichen Einfluss darauf haben. Es geht auch in Zukunft nur um die Höhe der Differenz. Das Minuszeichen ist Standard.

Am Donnerstag steht die nächste richtungsentscheidende Wahl in einem europäischen Land an. Diesmal in Großbritannien. Man darf auf den Ausgang sehr, sehr gespannt sein. Vor allem darauf, wie gut die Rechtsaußen-Partei von Nigel Farage abschneiden wird. Den konservativen Tories jedenfalls droht ein historisches Desaster.

Am Freitag folgt die Verkündung der Handelsbilanz Frankreichs. Auch diese folgt der Gewohnheit: Alles andere als ein dickes Minuszeichen wäre eine Verletzung der Tradition. Unter Emmanuel Macron immerhin war das Defizit zuletzt deutlich geschrumpft. Man wird sehen, was die Zukunft bringt.