CMBS-Anleihen mit AAA-Rating wackeln

Laut Bloomberg erhielten Anleger, die den mit AAA bewerteten Teil des 308 Millionen US-Dollar Darlehens für das Gebäude 1740 Broadway von Blackstone gekauft hatten, nur 74 Cent pro Dollar zurück, nachdem das Gebäude für die Hälfte seines früheren Wertes verkauft wurde. Die Anleger in den fünf niedriger bewerteten Tranchen des CMBS-Darlehens gingen leer aus.

Hauptmieter abgesprungen

Blackstone zahlte 2014 605 Mio. USD für den Erwerb des 621.000 Quadratmeter großen Büroturms. Im Jahr 2022 geriet das Unternehmen in Verzug, nachdem der Hauptmieter, der 70 Prozent des Gebäudes belegte, abgesprungen war. Damals erklärte ein Sprecher des Private-Equity-Giganten, dass die Deckung der Betriebsdefizite eingestellt und mit dem CMBS-Trust zusammengearbeitet würde.

Das Darlehen wurde verkauft

Anfang des Jahres wurde das Darlehen Anfang zum Verkauf angeboten, und es wurde letzten Monat von Yellowstone Real Estate für 186 Mio. USD erworben. Yellowstone plant, das Gebäude in Wohnungen umzuwandeln. Dies könnte selbst in New York noch viele weitere Objekte betreffen. Denn: In Manhattan stieg die Verfügbarkeit von Büroflächen im ersten Quartal des Jahres auf 19 Prozent und damit auf einen neuen Höchststand.

26 Prozent Verlust für AAA-Anleihen

Die Anleihegläubiger der ursprünglichen 308 Mio. US-Dollar erhielten jedoch nur 117 Mio. US-Dollar zurück. Dies bedeutete einen Verlust von 26 % für die Anleger der mit AAA bewerteten Tranche in Höhe von 158 Mio. US-Dollar und einen Totalverlust für die Anleihegläubiger, die 151 Mio. US-Dollar in den vier niedriger bewerteten Tranchen hielten.

Problem sind Objekte mit einem Mieter

„Dieses Geschäft ist ein perfektes Beispiel für ein Bürogebäude, das von einem einzigen Mieter abhängig ist, der den Großteil der Miete einnimmt. Wir werden sehen, dass weitere Anleihen im Zusammenhang mit dem Bürogebäude betroffen sein werden", sagte John Kerschner, Head of U.S. Securitized Products bei Janus Henderson, in einem Interview mit Bloomberg.

„Seltener Ausfall“ laut Blackstone

Blackstone teilte Bloomberg in einer E-Mail mit, dass die Immobilie bereits vor drei Jahren abgeschrieben wurde und ein „seltener Fall in unserem fast 600 Milliarden Dollar schweren Portfolio“ sei.

Erster AAA-Ausfall seit der Finanzkrise

Laut Barclays war der Verlust der sichersten Klasse von CMBS-Anleihen der erste seit dem Ende der großen Finanzkrise, aber es wird möglicherweise nicht der letzte sein.

Ausfallraten könnten steigen

Moody's berichtete, dass im April mehr als sechs Prozent der in CMBS verpackten Bürokredite in Verzug waren, der höchste Wert seit Juni 2018. Weiter wiesen sie daraufhin, dass die gewerbliche Immobilienbranche sich in den kommenden Monaten an diese Art von Ausfallkennzahlen gewöhnen müsste. Moody's erwartet, dass solange die Zinssätze hoch bleiben, es einige Monate geben wird, in denen die Rückzahlungsrate sinkt und die Zahlungsausfälle steigen. Dies ist der Trend, den die Ratingagentur erwartet, solange die 10-jährigen Staatsanleihen bei den aktuellen Zinssätzen notieren. Sie schätzen also die Lage ein bisschen düster ein. 

52 Milliarden US-Dollar stehen im Feuer

Auch KBRA Analytics berichtete, dass ein Drittel der 52 Milliarden Dollar an Bürokrediten in gewerblichen Hypothekenanleihen im März in Schwierigkeiten war. Das waren 31 Prozent aller Office Loans im Bereich der Commercial Mortgage Bonds laut KBRA Analytics Schwierigkeiten. Vor einem Jahr waren es noch 16 Prozent. In einigen großen Städten ist die Schieflage deutlich. KBRA gibt an, dass 75 Prozent der CMBS-Bürokredite in Chicago und 65 Prozent in Denver gefährdet sind.

Talsohle in Sicht?

„Jetzt, da die ersten kommerziellen hypothekarisch gesicherten Wertpapiere betroffen sind, werden andere AAA-Anleihen zwangsläufig Verluste erleiden“, sagte Barclays CMBS-Strategin Lea Overby gegenüber Bloomberg. Diese Verluste könnten laut der Strategin ein Zeichen dafür sein, dass der Markt für Gewerbeimmobilien langsam die Talsohle erreicht.