Inflation und Immobilien – herausfordernde Zeiten

Auch wenn es durchaus sein kann, dass sich die Inflation abschwächt und langfristig an den Zielmarken der Notenbanken einpendelt, sollten Investoren vor allem im Euroraum überprüfen, wie gut ihr Immobilienportfolio gegenüber einer moderaten Teuerung über einen Zeitraum von zwei bis drei Jahren abgesichert ist. Dies gilt für den Direktbesitz genauso wie für Fondsbeteiligungen.

Zwar gelten Geschlossene und Offene Immobilienfonds sowie Direktinvestitionen in Immobilien genau wie andere Sachwerte als weitgehend inflationssichere Anlageklassen. Zudem ergibt sich der Effekt, dass der zurückzuzahlende Fremdkapitalanteil bei den jeweiligen Immobilieninvestments an Wert verliert. Aber es gibt auch Fallstricke.

Die erste zu analysierende Frage ist, ob die jeweiligen Mietverträge inflationsgekoppelt sind und dementsprechend einen stabilen Cashflow inklusive Zuschlag als Kompensation bieten. Bei Gewerbeimmobilien und auch bei neueren Wohnungsmietverträgen ist dies in der Regel der Fall – dennoch gibt es beispielsweise bei Handelsimmobilien immer wieder Ausnahmen. Auch besondere Wohnungsformen wie sozial geförderte Wohneinheiten bieten die Möglichkeit, die Mieten an die Teuerungsrate anzupassen. Bei einigen älteren.

Wohnungsmietverträgen im frei finanzierten Segment ist dies jedoch nicht der Fall.
Gleichzeitig besteht eine Besonderheit der aktuellen Teuerungseffekte darin, dass diese in bedeutendem Maße auf steigende Energiekosten zurückzuführen sind. In Frankreich wurden Ende 2021 sogar die Gas- und Strompreise staatlich gedeckelt. Für Immobilieninvestments ist dies gerade im Bereich älterer Bestandsgebäude relevant, die nicht energetisch ertüchtigt sind und somit einen hohen Energieverbrauch verursachen. Hierbei kann ein deutlicher Anstieg der Nebenkosten zu einer höheren Belastung seitens der Mieter führen. Das Objekt wird also verglichen mit energieoptimierten Immobilien weniger attraktiv, was sich negativ auf die erzielbaren Mietpreise auswirken oder schlimmstenfalls sogar in Leerstand resultieren könnte.

Kompliziert kann es auch werden, wenn bei älteren Immobilien bei der Due-Dili gence-Prüfung im Ankauf nicht so genau hingesehen wurde. Gerade Ende der 2010er-Jahre sahen sich einige Investoren gezwungen, innerhalb kürzester Zeiträume anzukaufen, da ansonsten ein Mitbewerber den Zuschlag erhalten hätte. Zeigt sich nun, dass notwendige Reparaturen übersehen wurden, können die höheren Material- und Baukosten die Performance weiter beeinträchtigen. Vor diesem Hintergrund können in die Jahre gekommene Bestandsobjekte also tendenziell mehr Risiken bergen als Neubauimmobilien, die nach den hohen Standards des Gebäudeenergiegesetzes errichtet und inflationsindexiert vermietet wurden.

Den Spread im Auge behalten

Solange die Europäische Zentralbank (EZB) keine Zinsschritte vornimmt und Bundesanleihen sowie Anleihen weiterer Euroländer real negativ rentieren, bieten Immobilien nach wie vor einen relativ attraktiven Renditespread. Analysten von CBRE zufolge lag die Spitzenrendite im Wohnsegment in Deutschland Ende 2021 bei 2,2 Prozent und im Bürosegment bei 2,65 Prozent. Andere Formen von Gewerbeimmobilien wie lebensmittelgeankerte Einzelhandelsobjekte, Pflegeheime und Logistikobjekte liegen nochmals einige Basispunkte darüber.

Allerdings könnte eine unterschiedliche Zinspolitik in den USA und in Europa dafür sorgen, dass US-amerikanische Staatsanleihen aufgrund höherer Zinsniveaus mittelfristig in der Performance steigen. In diesem Fall kann es durchaus vorkommen, dass US-Anleihen für Investoren zum Alternativprodukt für deutsche Immobilien werden – zumindest für diejenigen Akteure, die das Währungsrisiko in Kauf nehmen können oder wollen.

Auf Anfangsrenditen achten

Immobilienfondsmanager sind daher gut beraten, auf Portfolioebene im Durchschnitt auf ein gewisses Mindestniveau bei den Anfangsrenditen zu setzen. Dies hat auch den Vorteil, dass bei unvorhergesehenen Situationen – beispielsweise der plötzlichen Zahlungsunfähigkeit eines Büromieters – noch genug finanzieller Puffer herrscht, sodass das Objekt nicht zeitweise negativ performt.

Ein nach Sektoren, Standorten und Baujahren diversifiziertes Portfolio kann hingegen Sicherheit bieten: Einerseits kann eine Beimischung der eingangs erwähnten Pflegeimmobilien oder auch Gewerbeparks sowie weiterer Formen der Unternehmensimmobilie die Performance steigern. Andererseits sorgt die Diversifikation auch dafür, dass weitere externe Schocks, die eine einzelne Region oder Nutzungsart betreffen, weniger stark ins Gewicht fallen. Besonders deutlich hat sich dies zu Beginn der Corona-Krise gezeigt, als beispielsweise die Wohnimmobilienanteile gemischter Fonds vorübergehende Mietausfälle aus dem Einzelhandel oder der Gastronomie abfedern konnten.

Anschlussfinanzierungen sicherstellen

Auf lange Sicht sind zwei verschiedene Zinsrealitäten – innerhalb des Euroraums und in den USA – aber nicht realistisch. Sofern die EZB im Nachgang zur Fed ebenfalls die Leitzinsen im moderaten Rahmen anheben würde, stünden Fondsmanager vor der Herausforderung, Anschlussfinanzierungen für ihre Bestandsobjekte realisieren zu müssen. Gerade bei älteren Objekten – beispielsweise Hotels oder auch Büroimmobilien, die nur bedingt mit den Leitlinien des New Work kompatibel sind – agieren Banken inzwischen allerdings deutlich vorsichtiger als vor der Pandemie. Diese Objekte entsprechen zudem oftmals nur noch eingeschränkt den wichtigen ESG-Kriterien, beispielsweise mit Blick auf die EU-Taxonomie.

Unabhängig von der Zinslandschaft drohen daher Wertverluste im Verkaufsfall, da sich die Zahl der möglichen Käufer einschränkt. Für Offene Fonds, die bereits vor Jahrzehnten aufgelegt wurden und dementsprechend vor allem von Bestandsobjekten geprägt sind, könnte dies zum bremsenden Faktor werden. Zumal vor einigen Jahren in aller Regel noch mit höheren Fremdkapitalanteilen finanziert wurde, als es heutzutage aufgrund neuer Beleihungswertverordnungen und weiterer Regularien der Fall ist.

Zukunftsfähigkeit entscheidet

Teuerungsraten, wie wir sie seit Jahrhunderten nicht mehr erlebt haben, verlangen zweifelsohne die Aufmerksamkeit von Investoren und Asset-Managern. Sie sind aber bei Weitem nicht der einzige wertbestimmende Faktor bei Immobilienanlagen. Covid-19 hat für neue Nutzungspräferenzen erstellt und bestehende Trends erneut deutlich verbessert. Dies wird sich auch nach Abklingen der Pandemie nicht mehr umkehren.

Beispielhaft für solche Veränderungen steht die Abwanderung vieler Einzelhandelsumsätze vom stationären Handel in Richtung E-Commerce, vor allem bei Branchen wie Medien, Textilien und Elektrogeräte. Das hat direkte Auswirkungen auf die Flächennachfrage: Während Logistikobjekte deutlich stärker nachgefragt werden (und die Vermietungsumsätze 2021 auf absolutem Rekordniveau liegen), gelten etwa Shoppingcenter in weniger großen Lagen als Verlierer dieser Entwicklung.

Letztendlich sind für ein Immobilienportfolio vor allem der Marktkontext und die Frage wichtig, ob die Objekte mit den Megatrends kompatibel sind oder entsprechend umgestaltet werden können. Nur auf diese Weise kann sichergestellt werden, dass ein an sich hochwertiges und inflationssicheres Portfolio auch in fünf, zehn oder fünfzehn Jahren ohne Abstriche performen wird.