München ist am heftigsten überbewertet

Die Immobilienpreise haben sich in den vergangenen zehn Jahren mehr als verdoppelt. Die Mieten sind in dieser Zeit um 40 Prozent gestiegen. Die Realeinkommen aber nur um 15 Prozent. Die Rede ist von München. Der Wohnungsmarkt in der bayrischen Hauptstadt ist seit Jahren angespannt. Wie schlimm die Lage tatsächlich ist, zeigt nun der UBS Global Real Estate Bubble Index. Die jährliche Studie untersucht die Situation der Immobilienmärkte von Metropolen und Finanzzentren weltweit.

Das Ergebnis: In den vergangenen vier Quartalen haben die Ungleichgewichte am Immobilienmarkt vor allem in der Eurozone zugenommen. Das Risiko für eine Immobilienblase wächst, am schlimmsten steht es um München. "Keine andere Stadt der Welt ist dem Risiko einer Immobilienblase so klar ausgesetzt wie München", sagt Maximilian Kunkel, UBS-Chefanlagestratege für den deutschen Markt. Auf die bayrische Stadt folgen im Ranking Toronto, Hong Kong, Amsterdam und Frankfurt. In der Mainmetropole ist die Bevölkerung in den vergangenen zehn Jahren um 17 Prozent gewachsen. Die Immobilienpreise hingegen sind um 80 Prozent gestiegen, allein elf Prozent davon im Jahr 2018. In der Eurozone waren vor allem die niedrigen Zinsen Treiber der Immobilienpreise.

Immobilienpreise in den USA stagnieren

Außerhalb der Eurozone hat sich die Lage in vielen Städten sogar entspannt: "Im Gegensatz zu den deutschen Großstädten sind die Bewertungen in Vancouver, San Francisco, Stockholm und Sydney markant zurückgegangen", sagt UBS-Chefanlagestratege Kunkel. In den USA hat sich die Lage zumindest nicht weiter verschärft: Zum ersten Mal seit dem Jahr 2011 sind die Bewertungsniveaus des UBS-Index für die US-Städte nicht gestiegen. Die UBS-Experten nennen als Gründe die sinkende Nachfrage bei ausländischen Investoren und regulatorischen Maßnahmen. Einzig Boston profitiere weiterhin von einem großen Interesse von Unternehmen und Gutverdienern und biete noch faire Preise, heißt es in der Studie. Immobilien in Chicago sind laut Index sogar unterbewertet.

UBS sieht in der allgemeinen Preisentwicklung Anzeichen für ein Ende der Immobilienhause. Der Anstieg der durchschnittlichen Preise in den Metropolen hat sich verlangsamt. In diesem Jahr sind die Preise erstmals seit dem Jahr 2012 sogar auf der Stelle getreten. Ein weiteres Risiko sieht Claudio Saputelli, Immobilienchef bei UBS, in den finanziellen Mitteln der Käufer: "Den meisten Haushalten fehlen schlicht die nötigen Eigenmittel, um die Finanzierungskriterien der Banken zu erfüllen. Dies stellt unserer Meinung nach eines der größten Risiken für Immobilienwerte in urbanen Zentren dar."